# 欠付租金，还能主张“买卖不破租赁”吗

> 这是实务中常被问到的一个问题：承租人已经欠着租金，房东把房子卖了，或因抵债、拍卖等原因被强制过户，新房主要求腾房，承租人还能不能拿"买卖不破租赁"来抗辩？分歧不小。一种观点认为，承租人长期欠租已构成根本违约，再主张"买卖不破租赁"有违诚信；另一种观点认为，"买卖不破租赁"有明确的法定要件，欠租根本不在其中。两者其实说的

## 一、"买卖不破租赁"保护的到底是什么
民法典第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是俗称的"买卖不破租赁"。

适用它通常要满足三个条件：租赁合同合法有效；承租人已按合同实际占有房屋；所有权变动发生在承租人依约占有期间。这里的"买卖"是广义的，赠与、继承、抵债、司法拍卖等导致所有权变动的情形一并适用。

从法律性质上看，它是出租人权利义务的法定概括转移——房屋所有权变动后，新所有权人取代原出租人的地位，承继租赁合同项下的权利和义务。这一点是关键：买卖不破租赁维持的是"原租赁合同继续有效"，而不是给承租人另立一个新合同。

## 二、欠租本身，并不是排除"买卖不破租赁"的法定事由
从这条的要件看，承租人是否欠租，并不在成立条件之列。欠租对应的其实是另一项规则——民法典第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求其在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

也就是说，欠租的法律后果，是赋予出租人"催告——解除"的救济，而不是让租赁合同自动失效。只要所有权变动时租赁合同尚未被解除、承租人仍依约占有，租赁关系就依然存续，承租人原则上可以主张买卖不破租赁，新房主要求腾房的，缺乏依据。

最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决处理过类似情形。该案中，房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人依据承租人在产权变更前欠付租金等违约行为主张解除租赁合同，并得到新产权人认可；法院支持了解除请求，理由正是——"买卖不破租赁"并不意味着权利人不能再追究承租人此前的违约责任，违约行为是否导致合同终止，取决于享有解除权的一方是否依法行使解除权。**可见，能"破"租赁的不是欠租本身，而是因欠租而生的解除权被合法行使。**

## 三、真正影响结果的，不是"欠没欠租"，而是这几点
分歧也不是没有道理。欠租本身不决定成败，真正影响结果的，是下面几种情形。

其一，出租人已在所有权变动前依法解除租赁合同。一旦合同被解除，租赁关系终止，承租人失去了"按照租赁合同占有"的基础，自然谈不上买卖不破租赁。而长期欠租，正是触发解除权最典型的事由。反过来说，只要合同还没被解除，仅凭"欠着租"并不能把承租人挡在买卖不破租赁之外。

其二，承租人长期欠租构成根本违约的，可能影响其对租赁物享有的其他权利。人民法院案例库入库案例"徐某诉江西某实业公司九江县分公司侵权责任纠纷案"（再审案号（2019）赣民再147号，入库编号2024-16-2-504-002）认为：承租人长期欠付租金构成根本违约后，丧失优先购买权，无权再主张相应赔偿。法院的落脚点是诚信原则——长期欠租属于不信守合同，再让其享有针对租赁物的优先性权利，有违诚信。需要说明的是，优先购买权与买卖不破租赁是两项不同制度，前者是承租人购买房屋的形成权，后者是对租赁合同效力的维持，不能简单等同；该案体现的"严重违约影响承租人物上权利对抗性"的思路会影响个案判断，但尚未形成"长期欠租即排除买卖不破租赁"的统一裁判规则。

其三，还有一种担心：房屋是被拍卖、变卖强制过户的，承租人又欠着租，是不是更难对抗？答案仍然是否定的。判断承租人能否阻止向受让人移交占有，看的是租赁关系本身——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同、并已占有使用该房屋的，承租人可以在租赁期内阻止移交占有；能否对抗抵押权人，则看租赁是否早于抵押，民法典第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，先抵后租的则不能对抗。可见，这里审查的是"租赁真不真实、在先不在先"，而不是"承租人欠不欠租"。要分清的是，条文里的"租金"说的不是承租人有没有按时交租，而是租赁关系是否真实——第三十一条第二款就以"明显不合理的低价承租""伪造交付租金证据"作为否定租赁权的事由；人民法院案例库入库案例"珠海某银行诉珠海某公司等第三人撤销之诉案"（二审案号（2021）粤04民终1930号，入库编号2023-16-2-470-001）也明确，认定租赁权能否对抗抵押权，不能仅看书面合同，还须结合租金支付、水电费转账记录等综合判断，租金、租期明显不合理的，不认定租赁权成立。

## 四、法条与裁判的落点
把上述规定串起来看：民法典第七百二十五条解决"所有权变动不破租赁"，第七百二十二条解决"欠租怎么办"；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条进一步规定，租赁房屋在承租人按合同占有期限内发生所有权变动的，承租人有权请求受让人继续履行原租赁合同，但因抵押权人实现抵押权或人民法院依法查封而变动、且抵押、查封发生在出租之前的除外。执行环节的边界，则由前述执行异议复议规定第三十一条划定。

由此可以归纳出一条判断主线：**能否主张买卖不破租赁，看的不是"欠不欠租"，而是所有权变动发生的那一刻，租赁合同是否还有效、承租人是否仍依约占有房屋。** 欠租只是可能触发解除权的违约事实，它通过"合同是否被解除"这一中间环节，间接决定买卖不破租赁的命运。

## 五、综合来看，欠租不等于丧失保护，但风险是实打实的
综合现行规定与主流实务观点来看，可以得出一个相对清晰的答案：**承租人单纯欠付租金，并不当然丧失买卖不破租赁的保护**；只要合同未被解除、占有仍然存在，承租人原则上可以对抗新房主要求腾房。但这并不意味着欠租没有代价——新房主承继出租人地位后，有权追索租金、催告并依法解除合同，一旦解除，买卖不破租赁便失去基础。若长期欠租已构成根本违约，个案中还可能因诚信原则被作出不利评价。

落到实务上：承租人若确有欠租，宜尽快补交，并与出租人、新房主协商处理，避免因根本违约丧失全部对抗性权利；新房主或买受人维权，应走催告、解除、诉讼等法定途径，不宜自行强制腾房，购房前也务必查明房屋的租赁与占有情况。说到底，买卖不破租赁保护的是依约守信的承租人，而不是借租赁之名逃避租金义务的人。

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