# 租客中途毁约，剩下的租金能全要回来吗 > 法答网上，一个租赁合同问题被反复咨询：租赁合同因承租方违约而解除后，出租方请求承租方赔偿剩余租期对应租金的，应否支持？这个问题看似简单，各地法院的处理却并不一致。签过商铺、厂房、写字楼租约的企业，大概率都绕不开它。 换成家常场景更好理解。企业把铺面租给别人，约定租期五年。第二年，承租人付不出租金，把铺子一交就没了下文。出租人收了房，重新挂牌招租，心里越算越亏：合同白纸黑字签了五年，剩下三年的租金，能不能让对方照赔？这就是争议所在——毁约该赔到什么程度，取决于这笔"剩下的租金"在法律上算什么。 ## 一、"按剩余租期全赔"与"只能赔空置期"，各有一番道理 主张全赔的理由，落在《民法典》第584条上。这条规定，违约方赔偿的损失"包括合同履行后可以获得的利益"，也就是通常说的可得利益，但以违约方订约时能够预见的范围为限。承租人签约时应当想到：一旦中途毁约，出租人剩下几年收不到租金。按这个逻辑，剩余租期的租金正是出租人的可得利益损失，理应照赔。 反对全赔的理由，同样有法条支撑。租赁合同是继续性合同，房租是一月一月"挣"出来的，不是一次性交割的货款。合同一解除，承租人的付租义务到解除那天为止，并不存在"欠下三年房租"一说。房子还在出租人手里，他完全可以再租给别人，真正的损失是**重新招租期间的空置损失和可能出现的租金差价，而不是合同上剩下的全部租金**。《民法典》第591条还规定了减损规则：一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。要是全赔剩余租金，出租人躺着就能拿全款，谁还去积极招租？ 两种说法都有依据，官司打到法院，怎么判？ ## 二、法院怎么判：该赔的赔，"躺平"的不赔 先看该赔的一面。人民法院案例库入库案例周某琴诉某信息咨询公司房屋租赁合同纠纷案（入库编号2026-07-2-116-002；一审江苏省南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初2804号，二审南通市中级人民法院(2018)苏06民终4610号）中，承租人擅自变动房屋主体和承重结构，退租后拒不恢复原状，出租人自行花钱恢复，导致向新租户迟延交房。法院支持了恢复原状的费用，并酌定支持1.5万元空置损失。违约方给出租人造成的空置损失，法院是真的会判赔。 再看不能多要的一面。入库案例某商业公司诉某文化传媒公司房屋租赁合同纠纷案（入库编号2023-07-2-111-004；一审上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初12070号，二审上海市第二中级人民法院(2020)沪02民终3179号）中，承租人欠租，出租人解除合同后却一直不收房，依约主张按双倍租金、管理费标准计付占有使用费，一审支持的期间长达九个多月。二审法院认为，出租人是专业经营商业地产的公司，收回房屋并无障碍，解除合同后应当及时收房止损，最终只支持了约一个月合理期内的费用，之后的空关损失由出租人自行承担。 最高人民法院发布的民法典合同编通则司法解释相关典型案例"柴某与某管理公司房屋租赁合同纠纷案"，情况更为极端：承租方多次提出解约，还把房屋密码发给了出租人，出租人就是不收房，房屋空置近一年，出租人索要该年度租金11万余元及空置期折算金额。法院只支持了发送密码后一个月的租金33418.35元。 三个案子放在一起，结论已经比较清楚：**空置损失该赔，但出租人不能躺在损失上等赔偿。** ## 三、司法解释给出了算账办法 2023年12月5日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号），把这个问题写成了明文规则。其第61条针对的正是"一方不付租金、对方解除合同"的情形：法院可以根据合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余租期等因素，确定出租人寻找替代交易的合理期限，按该期限对应的租金，扣除相应履约成本，认定出租人的可得利益损失。同时明确：出租人主张按合同解除后剩余租期全额计算租金损失的，法院不予支持——只有剩余租期比合理招租期还短时，才按实际剩余租期计算。 用一句大白话说：**法院赔的是"重新招租的合理时间"，不是"合同上剩下的时间"。** 这条规则的底层，是民法典的三个条文：第566条第2款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任；第584条划定赔偿范围，包括可得利益、以订约时可预见为限；第591条划出减损义务的边界。三层规则叠加，按剩余租期全额照赔的主张，就很难站得住。 ## 四、综合来看：空置损失应赔，全额租金难获支持 综合来看，从现行规定与主流实务观点看，租赁合同因承租人违约而解除后，出租人请求按剩余租期全额赔偿租金的，**一般不会得到支持**。但这不等于违约方可以拍拍屁股走人——合理招租期内的空置损失、另行出租后的租金差额，违约方仍应赔偿。当然，个案中合理期限多长、差价多大，还要结合房屋地段、市场行情、双方过错等因素具体认定，留有裁量空间。 给出租人一句提醒：解除合同后，尽快收房、及时挂牌，把带看记录、成交合同留好，这些既是止损的动作，也是将来主张损失的依据。给承租人一句提醒：生意做不下去要走，也应协商交接、结清费用，人走了，账不会自己消。 关注我，学会用法律的思维看世界。