某商业管理公司与朱某房屋租赁合同纠纷调解案

2022年8月，某商业管理公司与朱某签订《某市场租赁合同》，约定朱某向某商业管理公司租赁某市场两间商铺，租赁期限三年，第一年租金27144元，第二年、第三年租金40716元，物业服务费每年3132元。某商业管理公司按约交付房屋后，朱某仅支付第一年租金及物业服务费，后期租金及物业费未能按照约定给付，某商业管理公司催讨未果，遂诉至法院。

法院收到起诉材料后，认为该纠纷金额不大，主要争议焦点在于租赁合同是否应继续履行，在征得当事人同意后，委托律师特邀调解员进行先行调解。调解员在法官指导下开展以下工作：

一是了解背景情况。经了解，某商业管理公司主营业务为出租某市场的商铺并收取租金、物业服务费，受近年来大环境影响、市场位置较偏及新建市场商业氛围相对较差等因素，商铺租金收取率一直不高，经营困难。而朱某日常经营也较为困难，因而未能按约继续履行合同。

二是固定无争议事实。经调解员组织初步调解，朱某认可某商业管理公司所主张其欠付的租金和物业费数额，并认可自己欠付租金和物业费的行为构成违约，但表示因自己经营困难，希望能协商解除租赁合同并减免租金和物业费。

三是开展“背对背”调解。针对了解到的情况，调解员“背对背”分别做双方工作。调解员将某商业管理公司经营困难的情况告知朱某，并表示通过调解解决有利于节约纠纷解决成本，如后续进入审理执行程序，可能会对其征信产生影响，不利于朱某以后的经营与生活，朱某表示理解商业管理公司的做法。同时，调解员也将朱某面临的经营困难及希望解除租赁合同并减免租金及物业费的意愿如实告知某商业管理公司，并从目前市场新建、商业氛围还没有建立起来、商户难以通过经营产生收益用以交纳租金及物业费的角度，劝说某商业管理公司作出适当让步，商业管理公司表示认可。经多轮协商沟通，双方同意解除租赁关系，某商业管理公司同意减免租金等费用22066.77元，双方就给付金额达成一致意见。

本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋为新建市场中的商铺，实践中多有承租商户因商铺地理位置较差、周边配套设施不全、商业氛围较差等因素经营不善，进而迟延交纳租金，由此引发纠纷。本案中，法院委托担任特邀调解员的律师调解员进行调解，发挥其具备丰富法律知识的专业优势，精准梳理双方矛盾症结，通过“无争议事实确认”方式固定调解基础，再通过“背对背”方式就争议问题组织调解，开展释法明理，让双方解开心结、互谅互信，同时提出切实可行的调解方案供双方选择，兼顾承租人实际困难和出租人合法权益保障，实现双方利益平衡，成功促成当事人达成调解协议，节约了当事人解纷成本，提高了解纷效率。

某商业管理公司与朱某达成调解协议，解除双方之间的租赁合同关系，朱某分两期向某商业管理公司支付41842元，并交还所租赁的房屋。目前已经履行完毕。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条、第703条、第722条