某城镇管理中心与李某、赵某房屋租赁合同纠纷调解案

李某、赵某系夫妻，二人于2002年开始以每年4000元的价格租赁某城镇管理中心所属门面房三间，用于经营商店至2024年8月。但在这二十余年间，二人只支付了四年租赁费。2022年底，案涉房屋片区一排门面房被评定为危房。某城镇管理中心为确保不发生安全生产事故，遂主张解除租赁合同，要求二人搬离房屋并支付拖欠的租赁费。但李某等二人却要求该中心支付租赁期间的房屋维修费。后协商未果，某城镇管理中心遂诉至法院，要求李某等二人搬离房屋并支付租赁费。

法院收到起诉材料后，考虑到虽然案涉金额不大，但涉及危房搬迁，有安全风险，须尽快妥善处理，故在征得当事人同意后，委托人民调解员进行先行调解，并指派法官指导调解。调解员在法官指导下开展以下工作：

一是多方联合，找准症结。为做好化解工作，法院邀请地方政府、社区等共同参与调解，并上门了解案件情况。在多方联动摸排走访下，调解员首先确认了以下案件事实：第一，案涉房屋为危房；第二，李某等二人尚欠租赁费38000元；第三，李某二人在租赁期间修缮、装修房屋花费共计50000余元；第四，李某等二人已年近半百，利用案涉房屋以经营便利店为生，一旦搬离，生活将无以为继。之后经过调解小组多次深入排查，发现涉及搬迁的近10户群众均存在类似情况。在掌握案件症结后，法官指导调解员确定了“先解后顾忧、再说法理情”的调解思路。

二是多方合力，解除后顾之忧。调解员协助开展商户需求摸排和情绪疏导。为了防止危房搬迁引发“因案返贫”，从根本上解决群众生计问题，法院联合地方政府，协调市场监管等部门，将案涉片区以经营便利店为生的近10户群众的营业执照及相关经营资质的证照地址全部迁移至符合经营条件的自有房屋处，从而解决了李某等人后续生活经济来源问题；社区主动协助出具地址变更证明材料；某城镇管理中心则现场协助李某等人完成搬迁及房屋交付，避免二次矛盾。

三是情理法并用，促成和解。调解员在“背靠背”调解时，因考虑到案涉时间跨度较长，且装修和部分修缮是为改善店铺经营环境，故按照比例进行折抵，即房屋修缮费用和装修按照主张费用的75%进行计算，为37500元。此数额与某城镇管理中心主张的房屋租赁费接近，遂提出进行全部折抵处理的方案。调解员又从情理方面讲解了李某等人及其父辈为地区建设作出的贡献，从而唤起双方同理心，促使协商解决。最终，双方一致同意对房屋租赁费与租赁期间的房屋修缮费用、装修残值进行折算后做全部抵偿处理。

本案虽为房屋租赁合同纠纷，但与危房搬迁等因素互相交织，且涉及人数较多，如不能妥善处置，易激化矛盾。处理过程中，既要按照相关法律对房屋租赁合同中租赁费、维修费、装修残值等依法处理，还要考虑解纷时效，以最快最有效的方式解决纠纷，防止因久拖不决引发安全生产事故，更要考虑承租人的实际生活困难，协调做好证照地址迁移工作，解除其后顾之忧。本案化解过程中，充分发挥人民调解员专业优势，及时全面掌握情况，同时，法院发挥指导职能，确定“先解后顾忧、再说理情法”的解纷思路，并邀请地方政府、社区等相关部门共同参与，发挥各自优势，整合可利用资源，合力推动纠纷实质解决，不仅妥善化解本案纠纷，也促推其他类似纠纷一揽子化解，实现了危房治理与民生保障的有机统一。

某城镇管理中心与李某、赵某达成调解协议：双方解除租赁合同，李某、赵某租赁期间的房屋修缮费用、装修残值与拖欠的房屋租赁费相互抵偿，签署调解协议当日李某、赵某将案涉房屋交还某城镇管理中心。自调解方案落地实施以来，案涉片区其他近10户群众的危房拆除均参照该方案解决，所有危房承租户均平稳完成搬迁，未发生次生纠纷。

《中华人民共和国民法典》第703条、第707条、第713条、第721条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第9条、第11条