某物业公司与冉某等56户业主物业服务合同纠纷调解案

2017年5月,某物业公司与某小区业主签订《前期物业服务协议》，约定某小区由某物业公司进行前期物业管理与服务。同时，双方还签订《某小区临时管理规约》，对物业服务及违约责任进行约定。协议签订后，某小区一直未成立业主委员会。后冉某等56户业主因对某物业公司服务质量不满意，自2022年5月开始，一直没有交纳物业费。协商未果后，某物业公司诉至法院，要求冉某等56户业主交纳物业费。

法院收到起诉材料后，征得当事人同意，委托人民调解员进行先行调解。调解员了解到，该小区属商住一体性质，与城市中心繁华主干道联通,无院墙与围栏,某物业公司擅自划出其中部分公用区域，允许商贩摆摊及社会车辆停靠并收费，此举严重影响了业主夜间休息和白天出行安全，且费用收支不透明，因此拒交物业费。在了解情况后，调解员从三个方面着手开展化解工作：

一、搭建沟通平台，消解对抗情绪。本案矛盾冲突较大，且近三年该小区年均涉诉纠纷数百件，但由于小区未成立业主委员会，故而多采取拒交物业费方式进行维权，双方之间缺乏有效沟通渠道，对抗情绪明显。为此，调解员以调解委员会和综治中心为纽带，搭建业主与某物业公司之间的对话平台，增进双方沟通，引导冉某等56户业主形成初步共识，并促成其与物业公司面对面交流，有效缓和双方情绪、消除误解，为实质化解矛盾奠定基础。

二、部门联调联动，形成协同合力。本案涉及交通、城市管理等问题，矛盾交织复杂，为此，法院邀请城市管理部门、公安机关参与调处工作。一是城管部门对轻微占道摆摊行为进行劝导、整改并清理占道物品，执法中加强法规宣传，引导摊贩至合规区域经营，平衡业主居住环境需求与商贩经营需要。二是公安机关加强主干道连接处巡逻。对驾驶人在场的轻微违停予以口头警告并责令驶离；对驾驶人不在场或拒绝驶离者，依法开具罚单并处罚款；对严重妨碍交通的违停车辆依法拖移。三是物业公司升级小区安防监控网络，在公共区域及主干道连接路口增设电子监控设备，并将监控数据接入城管部门和公安部门信息系统，实现数据实时共享，提升执法效率与覆盖面。通过多部门协同治理，改善小区居住环境，提升业主归属感，营造整洁有序和谐的生活空间。

三、强化风险提示，促推源头治理。针对业主反馈的问题，向某物业公司明确指出其服务中存在的不规范行为及潜在法律风险。同时向主管部门提出建议：一是建议住建部门加强对物业公司的监管，规范其经营行为，推动物业服务内容、标准、收费、监督渠道及负责人信息等公开透明化，便于业主监督。二是建议街道办发挥指导作用，引导成立业委会、明确专职人员，通过业主委员会发挥其监督协调作用，确保业主大会定期召开，业委会能有效代表业主利益执行决议，及时消除业主与物业公司之间的矛盾。

经一系列工作，某物业公司与冉某等56户业主就费用收支公示达成初步一致。各方在占道经营整治、违规停车治理、成立业委会等方面形成初步共识。冉某等56户业主对处理结果表示满意，及时支付了拖欠的物业费，保障了某物业公司正常运转和小区生活秩序。

本案系小区业主因不满物业管理服务拒绝支付物业费引发的纠纷，矛盾复杂、涉及业主多、时间跨度长，处理不当易影响小区和谐稳定。本案中，法院秉持公正司法理念，会同综治中心、城管部门、公安部门、住建委、街道办、人民调解委员会等多方力量，通过搭建沟通平台、开展专项治理等方式，安抚双方情绪、畅通对话渠道、采取有效举措破解业主不交物业费的症结问题，既解“心结”、又解“实困”，兼顾秩序维护与民生需求，促推批量物业纠纷实质性化解。同时，就暴露出的问题向有关部门提出建议，强化行业监管，督促某物业公司规范经营、提升服务质效；通过指导成立业委会，保障业主权益、规范小区管理，形成长效预防机制，从源头上预防类似纠纷再次发生，助力和谐小区建设，实现政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

双方达成调解协议，冉某等56户业主向某物业公司交纳了拖欠的物业费。

《中华人民共和国民法典》第274条、第278条、第282条、第284条、第285条、第937条、第939条、第942条、第943条、第944条