某物业公司与王某等25名业主物业服务合同纠纷调解案

某小区多名业主拒绝交纳物业费。某物业公司催收未果后，将25名业主诉至法院，要求交纳拖欠3年的物业费及违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及小区业主较多，经征得当事人同意，依托与住建部门建立的多元解纷机制，在线委托房地产行业调解组织以及住建部门调解工作站共同开展先行调解。调解员认真查阅案件材料，并与双方进行电话沟通，详细询问了某物业公司提供物业服务的具体情况及业主不交纳物业费的原因后，梳理出本案争议焦点，随即通知双方到调解工作站“面对面”沟通，并采用“听—释—看—换—解”方法分步开展以下工作：

第一步，认真听取双方诉求和观点。业主认为某物业公司未按照物业服务合同提供服务，小区物业管理存在不到位等问题，小区绿化、环境卫生等方面均不能达到要求，影响了业主正常生活。此外，业主表示，某物业公司收费标准不合理，故拒交物业费。某物业公司则认为其已经按照合同约定提供了物业服务，是业主找借口不交物业费。双方各执一词。

第二步，耐心释明相关法律法规。调解员围绕《民法典》第944条规定，并结合本案实际情况向双方阐释相关法理及权利义务关系。在调解员耐心讲解下，双方当事人同意坐下来沟通交流，解决问题，调解工作迈出了关键一步。

第三步，深入小区实地察看问题所在。住建部门工作人员、调解员共同来到当事人所在的小区实地察看小区绿化情况，问询其他业主对物业服务的评价与态度。有业主表示，物业服务整体不错，比如遇到需要整修的地方反馈给物业公司时，物业公司态度积极，并能快速解决问题，也有业主反映小区维护保养等问题。

第四步，引导双方当事人换位思考。掌握第一手资料后，调解员再次组织双方坐下来沟通，引导双方当事人站在对方立场进行思考。业主表示，其并不是不交物业费，是物业服务不到位，小区环境差，住着不舒心才不交。物业公司也觉得很委屈无奈，小区的保洁费、垃圾清理费、绿化维护、公共区域电费等每年支出的费用也不是小数目，却得不到业主的配合与认可。调解员听着双方当事人争论不休，于是给双方当事人算了一笔账：物业服务不到位，业主不交物业费，物业服务质量降低，更多业主拒交物业费，结果是物业公司无法维持正常运营，如此恶性循环，将严重影响业主生活环境，甚至可能贬损房屋价值。双方当事人听完后，态度有所松动。

第五步，圆满解决系列矛盾纠纷。调解员本着“依法调解，以德协商”原则，深挖调解无法达成共识的根源，要求物业公司对业主提出的建议回应不及时、小区的维护和保养工作不到位、物业费不透明、没有明确的费用清单、遇到问题反馈后部门之间互相推诿得不到有效解决等问题做出整改方案。在调解员努力下，双方当事人情绪缓和，物业公司表示对业主反映的情况将作出整改，并承诺将不断提升物业服务水平，服务好业主，共同营造和谐美好的家园。业主对某物业公司的态度表示认可，并主动交纳物业费。

本案系业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷。近年来，物业服务合同纠纷呈逐年上升态势，这类纠纷往往具有批量化特征，若不能妥善化解，易激化矛盾，不利于物业公司健康运行，久而久之，也影响业主居住环境。本案中，通过“法院+住建部门+行业调解”多元解纷机制，多单位协同发力，发挥各自作用并形成优势互补。住建部门依托对物业行业的监管职责，核查物业公司服务质量是否达标、收费标准是否合规，同时向业主与物业公司解读物业行业政策，化解双方因政策认知偏差产生的矛盾；行业调解组织发挥专业调解与灵活处置作用，凭借化解物业纠纷的丰富经验，在法律框架内灵活平衡双方利益，制定调解方案，法院做实指导调解职能，通过三方合力，最终不仅高效化解纠纷，节约当事人解纷成本，也督促物业公司提升物业服务水平，调和物业与业主关系，实现案结事了、多方共赢的良好效果。

物业公司与25名业主达成调解协议，业主于达成调解协议当日支付了拖欠3年的物业费，物业公司主动放弃违约金。

《中华人民共和国民法典》第942条、第943条、第944条

《晋中市住建局、榆次区人民法院关于诉调对接工作合作协议》