某物业公司与魏某物业服务合同纠纷调解案

某小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，约定由某物业公司为该小区业主提供物业服务。魏某为该小区业主，自2018年起以物业公司服务不到位为由拒交物业费。物业公司与其多次沟通无果，遂诉至法院，请求魏某支付2018年至2024年物业费及逾期违约金。

法院收到起诉材料后，征得当事人同意，委托物业协会开展先行调解工作。调解员在法官指导下开展以下工作：

首先，梳理案情，找准症结。调解员通过查阅案卷材料、电话沟通等方式，梳理出魏某拖欠物业费的主要原因在于：一方面，魏某认为某物业公司服务不到位，没有及时进行公共区域维护、垃圾清理等；另一方面，魏某曾于2018年因家中水电问题向某物业公司报修，请求物业公司予以维修，物业公司没有及时处理。魏某认为物业公司未按约履行物业服务合同，因此长达六年拒交物业费。

其次，释法明理，明确权利义务。针对双方对权利义务认识不到位问题，指导法官结合《中华人民共和国民法典》第944条相关规定，指导调解员重点向魏某阐明物业服务合同法律关系中物业公司的义务与职责范围，并详细向魏某释明不交纳物业费可能面临的法律后果。同时，向物业公司强调“瑕疵履行需要整改”的责任，指导物业公司通过提升物业服务，赢得业主信任，进而促使业主主动交纳物业费，实现良性循环。

最后，运用 “六尺巷工作法”化解矛盾。指导法官与调解员通过“礼让和谐”理念为核心，“听辩劝借让和”六步法推进纠纷化解。调解员先听取双方诉求，辨明案件争议点，再向物业公司反馈整改建议，逐步缩小分歧。劝服当事人各让一步，借用类似案例进行释法明理，情理法融合让物业公司与业主各退一步，设身处地为对方考虑，并根据案件情况提出合理调解方案，促推双方打开心结，就物业费交纳问题达成一致意见。最终，双方握手言和，六年矛盾得以实质化解。

物业纠纷通常因业主不满物业公司服务质量进而拒交物业费引发，若不能妥善化解，既不利于物业公司良性运转，也影响业主居住环境的维护。本案中，依托“法院+物业协会”多元解纷机制，法院发挥专业优势，履行指导调解职能；物业协会发挥熟悉行业标准等优势，就法律适用、争议焦点等向当事人进行释法明理，形成“1+1＞2”解纷效能。调解过程中，调解员运用“六尺巷工作法”，将六尺巷故事中所蕴含的“讲求礼让、以和为贵”的传统美德融入调解当中，通过“听辩劝借让和”六步法解开双方当事人心结，同时采用灵活调解策略，缓和当事人对立情绪，督促物业公司及时进行整改，提升服务水平，解开业主“心结”，促使双方握手言和，业主一次性交纳欠付六年的物业费，不仅实质化解纠纷，也促推物业公司改进服务质量，从源头减少此类纠纷，助力维护和谐社区环境。

双方达成调解协议，魏某当场一次性支付六年物业费共计两万余元，物业公司对物业服务进行升级，对维修不及时等瑕疵问题进行了整改。

《中华人民共和国民法典》第944条