某物业公司与215户业主物业服务合同纠纷调解案

某小区由某物业公司提供前期物业服务，因小区物业服务存在瑕疵，业主长期拖欠物业费，某物业公司多次催收无果，诉至法院，要求215户业主支付拖欠的物业费及违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主多、影响面广的情况，通过发挥多元解纷案例库的反哺效能，借鉴入库案例同类纠纷“示范判决+多方联动+类案调解”化解方法，开展以下工作：

一是发挥示范判决作用，确立调处总体方向。针对该系列纠纷情况，法院借鉴《某生活服务公司与556位业主物业服务合同纠纷调解案——“示范裁判 +类案调解”批量化解拖欠物业费纠纷》（入库编号 D2025-161-1-121-127）入库案例成熟经验，选派资深法官选取1起代表性案件开展示范庭审。通过精准界定小区服务争议焦点，明晰物业费缴纳责任，形成生效示范判决，为后续类案调解提供裁判标尺，从法律层面夯实纠纷化解基础。

二是联动开展调解工作，多元化解纠纷。依托生效示范判决，法院借鉴入库案例《某物业公司与412户业主物业服务合同纠纷调解案——多方联动上门化解安置房物业纠纷》（入库编号 D2025-161-1-121-175），在征得当事人同意后，委托综治中心开展先行调解工作。综治中心牵头，联合法院、住建、属地街道办、社区等部门成立调解小组，由小组成员分区域逐户走访，收集业主诉求与欠费原因。同时，制作隐名《通知书》张贴到小区公告栏，引导业主相互转达可以就物业费事宜申请调解。

三是运用解纷清单，分类施策化解矛盾。“走访+通知书”模式引导108户尚未被诉的业主主动到物业公司缴清所有欠费。随后，调解小组制作“解纷清单”，针对产权证办理、水电设施改造等物业公司职责外事项，由政法委统筹住建、水利、供电等部门集中处理；针对物业服务质量、收费标准等职责内共性问题，指导法官依据法律明确权责，引导双方互谅互让，调解小组其他成员发挥经验、职能、专业等优势参与调解。最终，物业公司承诺整改服务短板、优化服务流程，并对部分业主给予物业费减免；业主认可整改措施，陆续补缴拖欠费用。

四是开展整治行动，持续提升服务质量。针对小区公共设施维护、环境卫生管理、安全保障等方面排查出的问题，综治中心牵头住建、法院等单位，参照入库案例做法，对辖区物业公司进行专项整改。通过组织物业公司学习入库案例成功经验，进行以案释法，推动其完善物业服务标准和工作规范，细化环境卫生清扫、公共设施维修、安全巡查等服务指标与完成时限。对服务质量长期不达标的物业公司，依法依规采取约谈，形成监管闭环，约束倒逼物业公司提升服务水平。

入库案例对同类纠纷化解具有较强的示范价值与借鉴意义。本案中，法院通过对多元解纷案例库入库案例的深度应用，充分发挥入库案例反哺调解工作效能，借鉴同类纠纷化解方法，通过示范判决精准锚定争议焦点，明确解纷标准，为后续开展批量调解工作筑牢法律基础。依托“党委领导+政府主导+法院推动+各方参与”联调机制，由综治中心组建跨部门调解小组，采用逐户走访与隐名通知相结合的方式，广泛收集业主诉求，运用 “解纷清单” 方式梳理物业公司职责内外事项及所涉共性与个性问题，通过联动联调、分类施策，实现矛盾实质性化解。之后，针对发现的普遍性问题，由相应行政主管单位指导开展专项整改工作，有效提升物业公司的服务水平，从源头上预防减少纠纷，实现“化解一案、治理一片”的良好效果，助力持续优化社区环境。

物业公司与64户业主达成调解协议，剩余151户业主主动缴纳物业费，与物业公司达成和解，物业公司撤回起诉。另有108户尚未被诉的业主主动到物业公司缴清所有欠费。该系列纠纷得以妥善化解。

《中华人民共和国民法典》第944条

《物业管理条例》（2018年修订）第41条