熊某等959户业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

熊某等近3000余户业主于2019年12月与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋应于2021年12月31日前交付，逾期交房则房地产公司以已付房款为基数按日万分之五支付违约金。因房地产公司资金链紧张及疫情因素影响，房屋迟至2023年5月31日才交付。因逾期交房违约金支付金额协商未果，熊某等900余名业主陆续向法院提起诉讼。

法院收到熊某等业主起诉材料后，考虑到虽部分业主起诉，但可能还有大量业主正在观望，为妥善化解纠纷，征得当事人同意后，委托入驻综治中心的人民调解委员会进行调解，并指派法官进行专业指导。指导法官与人民调解员针对业主陆续提起诉讼的特点，采取批量调解的动态管理策略开展化解工作。

一是厘清案情，突破初期调解阻力。指导法官通过阅卷初步掌握案情后，结合案件具体情况，建议调解员采取“背对背”方式分别对双方开展初期沟通工作。熊某等业主认为逾期交房严重影响其正常生活，坚持要求房地产公司按照合同约定的日万分之五标准全额支付违约金。房地产公司则强调逾期交房有因疫情等不可抗力原因，且合同约定的违约金标准过高，由于涉及逾期房屋数量多，公司当前无力支付巨额违约金。经过沟通，指导法官与调解员提炼出该案的核心争议焦点为违约金的支付标准能否调整、是否应扣除因不可抗力影响而产生的逾期天数、在公司现金支付能力有限的情况下如何保障业主权益的实质兑现。

二是案例示范，缩小支付标准分歧。针对双方在违约金标准上的巨大分歧，指导法官通过检索，发现已有类案生效判决对违约金支付标准进行了认定，违约金标准由日万分之五调整为日万分之一。法官指导调解员在后续调解中，以类案确定的规则作为参考，向熊某等业主进行了释明。对于是否应扣除因不可抗力影响而导致的逾期天数，指导法官将人民法院案例库的参考案例提供给业主。借助类案判决及参考案例的指引，双方就违约金标准及逾期天数达成初步共识。

三是多元支付，破解现金支付困境。由于该房地产公司无力支付巨额赔偿金，为实质化解纠纷，指导法官与调解员提出“车位抵扣+现金支付”的组合支付方案。由房地产公司提供未售车位对违约金进行抵扣，超过部分则由房地产公司以现金支付方式履行。对于要求全额现金支付的业主，给予房地产公司6个月的延缓履行期。为最大限度提升调解效率，调解员通过在线方式及时回应业主提出的个性化问题。对于有特殊情况的业主，调解员采取“因案制宜”、“因人制宜”的策略，进行“一对一”重点沟通、个性化辅导的方式促推达成调解。

四是延伸调解、源头化解未诉纠纷。对具有类似情形正在观望的业主，综治中心协调属地镇街人民调解委员会驻派出所的调解室进行化解，并安排熟悉案情的调解员入驻指导，组织其他业主参照已确定的调解方案进行协商。最终，圆满化解该起批量逾期交房纠纷。

本案系因逾期交房引发的批量纠纷，涉及人数众多、诉求反映强烈，直接关系到众多家庭的切身利益和社会稳定，且面临房地产公司支付能力不足的现实困难。本案中，法院依托综治中心搭建的平台，协同人民调解开展批量调解工作。调解过程中，法院发挥指导调解职能，通过类案判决以及人民法院案例库参考案例，明确法律尺度和预期，提升了调解方案的权威性和可接受性。调解员发挥专业优势，灵活制定多元支付方案，促推数千件纠纷高效化解在前端，既保障了业主权益的实质兑现，又避免了房地产公司因一次性支付现金带来的企业破产危机和社会连锁反应，实现“柔性”化解，做到双赢共赢多赢。

熊某等959名业主与某房地产公司达成调解协议。2040户未起诉至法院的业主在当地驻派出所调解室与某房地产公司达成调解协议。某房地产公司按照日万分之一的标准通过“车位抵扣+现金支付”方式履行支付义务。

《中华人民共和国民法典》第179条、第180条、第509条、第577条、第585条