王某等102人与某地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

2014年至2015年间，王某等100余人购买某地产公司开发的某小区商品房，合同约定了某地产公司应当办理房屋权属登记的时间及逾期办理的责任。后某地产公司在约定时间内未能为王某等人办理房屋权属登记证书，双方就及时办证及逾期办证违约金等事宜多次沟通无果后，王某等人诉至法院，要求某地产公司限期办证并支付逾期办证违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，为妥善化解纠纷，征得当事人同意，委托特邀调解员进行先行调解，并指派法官进行指导。

一是深入沟通，找准问题症结。经与双方沟通了解到，王某等业主的诉求主要集中在尽快办证及拿到违约金两方面；而某地产公司因资金链紧张无力支付高额违约金，且房屋规划问题、欠缴税费、供暖及燃气铺设等问题亦未解决，一次性办证存在较大困难。

二是多方联动，成立调解小组。充分了解情况后，指导法官认为该批纠纷涉及多个部门，故依托府院联动机制，在本地区社会群众工作部统筹下，由税务、不动产登记中心、国土等职能部门参与，组建调解小组，由资深法官指导调解，税务、不动产登记、国土部门专家结合法定职能提供政策支撑，街道干部和物业公司工作人员负责安抚业主、开展沟通。

三是联动协调，促推解决难题。调解小组成立后，针对业主普遍关注的办证问题，有关部门统筹开展工作，指导法官和调解员分头给双方当事人开展普法宣讲，向某地产公司指出逾期办理不动产权证可能存在的法律后果，并通过协调开发商多方筹集资金，在税务部门开启绿色通道后一周内完成了税费清缴；不动产登记中心、国土部门相关人员主动靠前，了解某地产公司在办证过程中遇到的问题，积极制定解决方案；街道干部逐户建立调解档案，尽最大努力安抚王某等人情绪，并联合物业公司工作人员与王某等业主协商违约金支付方式。此外，物业公司还提出违约金转物业费的折抵方案，找寻最优解决方案。

四是示范调解带动，促推全面达成和解。面对众多业主多元化诉求，调解小组选取5名业主代表，经过多轮协商后形成两类调解协议，并将调解方案在社区公告栏、业主微信群同步公示，通过示范调解方式促使其余90多户业主参照示范调解方案达成和解。至此，这起涉及百余人的逾期办证纠纷得以圆满解决。

本案系因开发商逾期办证引发的房屋买卖合同纠纷，此类纠纷通常具有涉及人数多、意见难统一等情况。本案中，法院依托府院联动机制，迅速构建由税务、国土、不动产登记中心、街道、物业公司及法院组成的调解小组，实现司法职能与行政、社会资源有效整合，形成一揽子调处纠纷的工作合力，通过督促筹措资金、畅通绿色办理通道等，精准解决影响办证的症结问题。调解过程中，在业主意见多元的情况下，采取示范调解的方式，以点带面促成批量纠纷高效、实质性化解，妥善解决了事关群众安居乐业的房产办证问题，维护业主合法权益，也助力基层和谐稳定。

5名业主与某地产公司达成调解协议，97名业主与某地产公司达成和解。目前，某地产公司已为102户业主办理了不动产权证，完成了供暖及燃气铺设工作，并正在按约分批支付违约金或根据业主选择将违约金折抵为物业费。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第14条