肖某等130多户业主与某房地产公司商品房预售合同纠纷调解案

肖某等130多名业主与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同签订后，受某房地产公司自身经营异常以及疫情、大气污染治理等多重因素的影响，房地产公司未能按合同约定期限交付房屋，后于2021年至2022年期间陆续向业主们交付了房屋。130多户业主诉至法院，要求某房地产公司按合同约定支付逾期交房违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，为高效化解纠纷，委托特邀调解员调解，并邀请住建等部门参与调解，采取“示范判决+批量调解+府院联动”方式开展以下工作：

一是示范判决，确立调解指导标准。经沟通了解，业主认为某房地产公司违反合同约定逾期交付房屋，应按日万分之一向买受人支付违约金；某房地产公司则认为因疫情、大气污染防控等不可抗力事件导致停工，致使逾期交房，逾期天数应予以扣除。鉴于双方对于逾期天数争议较大，为促推调解工作顺利开展，法院对该批纠纷归纳整理后，从130多件纠纷中选取具有典型性和代表性的案件先行作出示范判决，并邀请其他业主参与庭审。经审理后，法院根据停止施工的情况，准确计算因不可抗力影响导致的逾期天数，并合理作出扣减，依法依约确定违约金支付标准。

二是多元联动，促进纠纷实质化解。示范判决作出后，特邀调解员会同住建部门工作人员组织开展调解工作，首先向业主释明调解在节约解纷成本、减少时间消耗等方面的优势，引导业主协商解决。之后，梳理统计业主基本信息、房屋信息（房屋面积、交付时间等信息），按照类案判决确定的标准，计算逾期交房天数及违约金数额，建立台账，有序引导业主调解。调解过程中，面对业主对违约金提出的疑问，法官指导调解员向业主释明，引导业主理解疫情、大气污染治理等客观因素造成停工的天数应予以扣减，合理确定逾期违约金数额。房地产公司对违约金数额表示认可，但提出一次性现金支付可能会让企业陷入经营困境。为此，调解员提出以现金分期支付违约金、违约金折抵物业费两种调解方案，供业主根据实际需求选择。最终促成其余业主与某房地产公司均达成调解。

三是府院联动，促推自动履行。对调解成功的纠纷，调解员持续跟踪协议履行情况，会同住建部门引导和保障某房地产公司自觉履行调解协议。最终，该批纠纷得以妥善化解。

本案系商品房预售合同履行过程中因逾期交房引发的违约金纠纷，具有涉及人数多、影响范围广等特点。本案中，法院采取“示范判决+批量调解”方式，选取具有典型性、代表性的案件，作出示范判决，确定类案裁判规则，形成合理预期，通过生效判决指引批量调解。调解过程中，依托“府院联动”机制，法院联合住建部门开展释法明理，针对双方违约金赔偿金额差距较大的问题，法院以示范判决作为调解切入点，向业主耐心释明违约金计算标准的事实依据和相关法律规定，引导业主对案情事实、合理诉求形成清晰理性的认识。同时，兼顾业主权益保障和房地产公司持续经营的实际情况，灵活采用物业费折抵违约金、分期付款等方式以疏解房地产资金流压力，并采用逾期付款支付利息作为调解协议违约条款的方式打消业主疑虑，做实做细“示范调解”方案，最终带动130余件纠纷“批量化解”。调解结束后，住建部门发挥职能优势，督促房地产公司如期履行调解协议，实现“解决一案，化解一片”，不仅有力维护了业主合法权益，降低当事人解纷成本，提高解纷效率，也兼顾保障房地产公司持续经营能力，帮助房地产行业纾困解难，助力优化营商环境。

除作出示范判决的1件外，其余130多名业主均与某房地产公司达成调解协议，某房地产公司赔偿肖某等人几千元至几万元不等的违约金，共463500元，其中部分以物业费折抵。现已全部履行完毕。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条