舒某等9户农户与某食品加工公司土地租赁合同纠纷调解案

2015年12月，某食品加工公司与舒某等60余户农户签订租赁合同，约定某食品加工公司租赁舒某等60余户农户承包的80余亩土地用于种植当地特色农产品柑橘，同时对租金、租赁期限、违约责任等作了明确约定。2016年至2019年期间，某食品加工公司按时支付租金，陆续在租赁土地上进行土壤改良，增添附属配套设施，并投资设立用于加工水果罐头的加工厂。由于前期投入较大，加之近年受市场波动等因素影响，某食品加工公司出现资金周转困难，于2019年开始拖欠租金。至2024年12月，某食品加工公司仍未支付到期租金，双方矛盾激化，果园管理陷入混乱。经当地镇政府与村委会多次调解未果，其中9户农户诉至法院，要求某食品加工公司支付拖欠租金及违约金，并解除合同。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及农户众多，调解更有利于实质解纷，征得当事人同意后，邀请镇政府、司法所、村委会及当地人大代表组建调解小组，联合开展纠纷调处工作。

一是实地走访调查，倾听各方诉求。镇政府和村委会介绍了某食品加工公司和农户的基本情况及前期调解情况。为进一步摸清症结，调解小组多次深入田间地头、果园车间实地走访，向农户以及某食品加工公司了解情况。经调查发现，某食品加工公司虽资金周转困难，生产经营陷入困境，但仍有盘活希望；农户因某食品加工公司长期拖欠租金，情绪较大，强烈要求解除合同，但对某食品加工公司的种植技术较为认可。

二是精准制定方案，平衡各方利益。调解小组经过反复研究后认为，某食品加工公司未按约定支付租金，且其经营状况难以继续履行合同，农户的主张应当得到支持，但以金钱方式支付租金及违约金，极可能成为压倒企业的最后一根稻草，进而导致农户难以兑现胜诉权益。考虑到出租土地上的果树正处于丰产期，某食品加工公司前期投入建设的配套设施也运行良好，若以果树和配套设施抵偿欠付租金，可以恢复果园秩序，有效提高已投入资源利用效率；同时，为弥补农户种植经验欠缺，并改善加工厂的水果供应链，若由企业以技术帮扶换取后续农户种植水果的优先收购权，则更有利于实现各方诉求。调解小组遂初步拟定“以物抵债+技术帮扶”的调解方案，即某食品加工公司以果树及配套设施所有权抵扣租金，后期果树由农户负责种植，某食品加工公司以免费提供技术帮扶获得优先收购种植水果的权利。

三是联合开展调解，促推协议达成。调解小组组织双方开展多轮调解工作。指导法官和司法所工作人员共同进行释法说理；镇政府和村委会工作人员共同进行政策宣讲和利弊分析。人大代表则引导双方换位思考，从某食品加工公司振兴乡村产业的初心、前期巨大投入以及资金链断裂前按时付租行为出发，引导农户给予企业纾困盘活机会；从农户包容欠租行为多年出发，引导某食品加工公司充分考虑农户权益的保障。最终，农户接受“以物抵债”的调解方案，某食品加工公司同意以“技术帮扶”换取后续水果的优先购买权，双方达成一致意见。未起诉的50余户农户也参照该方案，与某食品加工公司达成调解协议。调解协议达成后，镇政府协调市场监督管理所、税务所和村委会帮助某食品加工公司迅速恢复了生产经营。同时，农户在公司的技术帮扶下，极大提升了种植效益，长达6年的纠纷得以实质化解。

本案系一起土地租赁合同纠纷。农村土地经营权规范、有序的流转，既可以让农户从土地流转中获得合理收益，又能促进农村产业的持续健康发展。实践中，由于农业企业经营风险较大，使得农村土地租赁合同纠纷频发。本案涉及人数众多、标的额较大、时间跨度长、矛盾尖锐。法院邀请镇政府、司法所、村委会及当地人大代表等共同组成调解小组，在全面调查走访了解纠纷详情基础上，倾听双方诉求，理清争议焦点，结合纠纷特点因案施策，创造性提出“以物抵债+技术帮扶”调解方案，再发挥各自优势开展释法明理、政策解读及化解心结工作，促成双方接受调解方案，达成调解协议。同时，调解协议的达成，对观望中的农户起到了示范引领作用，最终推动50余起潜在纠纷一揽子化解，不仅有力保障了农户的合法权益，有效减轻了某食品加工公司的生存压力，还充分激活了公司前期投入资源，避免资源浪费，有效赋能农业农村高质量发展。

双方达成调解协议，某食品加工公司以现存果树及附属设施等抵偿欠付的土地租金，解除原租赁合同，并以技术帮扶方式获取后续农户种植水果的优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第509条、577条、第703条、第722条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第27条