魏某等327户业主与某开发公司商品房预售合同纠纷调解案

2021年5月，魏某、刘某等人与某开发公司签订商品房预售合同，约定某开发公司于2022年6月6日前交付商品房。因某开发公司逾期交房，魏某、刘某于2023年1月诉至法院，要求支付违约金。之后，法院陆续收到以该开发商逾期交房为由主张赔偿违约金的诉讼，累计达327户。

法院收到第一批业主起诉材料后，考虑到涉及业主众多，为妥善高效化解纠纷，启动府院联动机制，与住建部门共同开展纠纷调处工作，并在征得当事人同意后，将案件委托住建领域的专业调解员进行先行调解。

一是了解案情，确定争点。在法官指导下，调解员与双方当事人进行充分沟通，了解双方诉求，理清纠纷脉络。经沟通，调解员归纳双方争议焦点主要为逾期交房的天数。业主根据合同约定的交房日期与某开发公司实际交房日期确定逾期天数并以此主张违约金，某开发公司则认为疫情、台风与强降雨等恶劣天气、重污染天气、政府指令停工等影响施工进度，应顺延工期，并扣减逾期天数。

二是共同研究，实地摸排。为进一步掌握纠纷情况，法院与住建部门围绕案件争议焦点进行深入研究，并实地走访调研，摸排涉案小区整体逾期情况，掌握某开发公司履行意愿及能力情况。

三是安抚情绪，释法说理。鉴于双方争议较大，调解员开展“背对背”调解工作，分别约谈各方当事人，引导双方理性思考、分析利弊。对于魏某、刘某等业主，调解员安抚其情绪，鼓励换位思考，体谅某开发公司的难处，引导其形成合理预期。对于某开发公司，调解员结合相关法律规定，对其提出的停工因素等理由进行逐一解释，告知哪些符合工期顺延的情形，哪些不应扣减，向其普及法律知识，释明法律风险，并引导其考虑诉讼成本及公司后续发展，增强诚信履约意识。

四是示范方案，促成和解。在了解并梳理案情的基础上，指导法官提出包含逾期违约金赔偿数额、履行期限等内容的调解方案，调解员结合该方案，经与双方当事人反复沟通，促使达成一致意见。之后，某开发公司以上述调解方案为参考，与其他业主自行达成调解协议，批量逾期交房纠纷最终得以实质化解。

本案系一起逾期交房引发的商品房预售合同纠纷。该类纠纷往往涉及人数众多，双方对立情绪严重，若处理不当，易激化矛盾，引发系列衍生问题。本案中，法院启动府院联动机制，邀请住建部门共同参与调解，充分发挥住建部门职能优势以及专业优势，通过联合调查、实地摸排等方式，找准案件争议焦点，打通调解症结；法院则发挥法院指导调解职能，依据相关法律规定确定逾期交房天数，并进行充分释法明理，指导调解员提出符合各方预期的调解方案，最终促成327业主与某开发公司达成调解协议，实现批量纠纷高效、实质性化解，保障小区业主安居，助力开发公司健康持续经营，实现“三个效果”的有机统一。

双方达成调解协议，某开发公司向327户业主支付5000-30000元不等的逾期违约金，并全部履行完毕。

《中华人民共和国民法典》第577条、第585条、第590条