200余户业主与某置业公司商品房买卖合同纠纷调解案

某小区200余户业主与某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定于2024年3月30日前交付房屋，但直至2024年8月23日，某置业公司才完成房屋交付的必备手续，存在逾期交房情况。该小区众多业主陆续向综治中心反映，要求某置业公司支付逾期交房违约金。

综治中心收到业主请求后，经排查发现同类情况涉及200余户业主，此外还发现该公司面临经营困难问题。为妥善化解系列纠纷，指派入驻的调解员以及法院诉讼服务团队、住建部门共同开展以下调处工作：

一是示范裁判，确定赔偿标准。调解员经向业主与某置业公司了解，双方对于逾期交房的天数并无异议，但疫情因素是否构成不可抗力进而影响违约金计算，成为双方核心争议焦点。为明确这一关键问题，统一纠纷化解的法律尺度，先由法官选取具有典型意义的案件进行示范判决，根据疫情期间政府及辖区社区出具的关于小区管理、复工复产、隔离等相关措施，最终判决认定疫情原因构成不可抗力，确定违约金天数扣减75天，为后续其余200余户业主纠纷处理提供参考标准，引导当事人形成合理预期。

二是住建部门参与，联合开展化解。通过示范判决明确法律适用标准后，纠纷化解的关键问题转向如何确保业主能够实际兑现权益。综治中心随即指派住建部门对某置业公司的资金状况进行核查，发现某置业公司商品房预售资金账户余额十分紧张。若严格按照示范判决的标准全额调解并要求公司支付违约金，不仅可能导致部分业主无法实际获得赔偿，还极易引发该置业公司破产，进而使更多业主权益受损。考虑到本案涉及业主数量众多，在法官专业指导下，调解员结合置业公司现有经济状况向业主进行详细释明，引导业主理性考量，建议在示范判决确定的违约金数额基础上协商折扣比例。经过多轮沟通协商，业主逐渐认识到接受违约金折扣并非单纯的让步，而是在当前企业资金紧张的情况下确保自身权益实际兑现的有效方式，最终同意在示范判决基础上对违约金进行打折，并签订调解协议。

三是会同住建部门督促，保障快速兑付。为保障调解协议顺利履行，住建部门同意双方达成调解协议后，可从商品房预售资金监管账户中优先拨付违约金。同时，法院督促开发商及时将调解协议向住建部门申报拨款，同步由住建部门加快审批流程，确保业主的违约金能够快速兑现，切实维护业主合法权益。

四是示范效应，引导其他业主主动和解。前期部分业主通过调解快速获得违约金赔偿的消息，在其他业主中产生了积极的示范效应，有效引导其他业主主动选择调解方式自行和解。综治中心指派专业调解员对剩余纠纷逐案进行调解，促使200余户业主达成调解协议。

本案系开发商逾期交房引发的纠纷，因涉及大量购房业主，若处理不当，极易激化业主与企业之间的矛盾，不利于社会和谐稳定。本案中，综治中心收到业主诉求后，及时开展排查工作，充分发挥统筹协调作用，联合法院和住建部门，创新运用“示范判决+示范调解”机制，分步骤、有针对性地推进纠纷化解工作：首先，法院作出示范判决，明确疫情构成不可抗力及违约金扣减天数，为同类纠纷处理划定了法律底线，并引导当事人形成合理预期；其次，结合住建部门对商品房预售资金监管账户余额的核查结果，通过示范调解，提出了违约金折扣方案，保障调解方案的落地落实，兼顾企业纾困解难；最后，依托住建部门行政监管职能，实现了违约金的快速兑付，大幅提高其他业主对调解方案的认同度，进而主动选择调解方式解决纠纷，做到“判决一案、调解一批、化解一片”，不仅从更高层次保障业主权益，也为企业赢得喘息机会，还维护了房地产市场稳定，做到双赢多赢共赢。

除1件纠纷法院作出示范判决外，其余200余户业主与某置业公司均达成调解协议，某置业公司已按约支付违约金。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条