300余名购房者与某房地产公司商品房销售合同纠纷调解案

某房地产公司开发建设了某楼盘，并将商品房相继出售给购房者，在与购房者签订的商品房买卖合同中约定了交房时间以及逾期交房违约责任。此后，由于疫情、极端高温天气、资金链等各种原因，某房地产公司未能如期交房。张某等7人以某房地产公司逾期交房为由，向法院起诉，要求某房地产公司支付逾期交房违约金。

法院收到起诉材料后，经了解，该楼盘属于保交楼项目，分两期建设，某房地产公司资金紧缺，一期已建成房屋均存在不同程度的逾期交付情况，二期房屋也由于资金问题处于缓建状态。为妥善化解纠纷，法院向当地综治中心报告，由综治中心牵头住建委、规资局等单位联合调处，并组织建筑行业人民调解委员会、驻综治中心法院诉讼服务团队共同成立调解小组，通过 “四步走” 策略推进纠纷化解工作：

一是精准排查，摸清纠纷底数。调解小组双管齐下，一方面督促某房地产公司主动梳理逾期交房的购房者户数、天数等数据，同时，实地走访小区，了解购房者诉求与调解意愿；另一方面联系不动产登记事务中心调取商品房网签备案信息，交叉核对某房地产公司提供的停工证明，最终锁定存在逾期交付的房屋共400余套，逾期时长100至150天不等，其中300余套房屋已经交付。调解小组据此建立“一户一档” 动态管理台账，确保纠纷底数清、情况明。

二是多维评估，研判履约能力。首先，通过关联案件检索初步了解某房地产公司涉诉情况，发现截止查询当日，该公司在当地法院仅执行案件就达48件，且涉案标的额较大，绝大部分未能执行完毕。其次，通过与不动产登记事务中心以及法院有关部门沟通，发现该公司名下银行账户并无余额，未售商品房均被查封或者抵押，仅有部分车位产权没有被采取限制措施，据此判断该公司没有现金履约能力，为后续调解方案的制定提供关键依据。

三是释法明理，促推协议达成。在征得购房者同意后，调解小组分批分次组织购房者到综治中心参加调解会，并如实反馈某房地产公司资产状况。一方面进行释法明理，从法律角度向购房者解释因不可抗力导致的违约行为，当事人可以部分或者全部免除责任，所以应当从逾期天数中扣除疫情这一不可抗力因素导致的停工天数。另一方面，说服某房地产公司拿出诚意，以可兑现的替代方案支付违约金，避免纠纷“调而不解”。为保障购房者权益，同时避免企业因高额现金赔偿陷入经营绝境，几番商议后，多数购房者与某房地产公司达成了以车位款和物业费抵用券的形式折抵违约金的调解方案。

四是联动政协委员，突破调解僵局。经过几次调解会议，316名购房者陆续与某房地产公司签订和解协议，仅张某等7名购房者坚持诉讼。为解开张某等7人的“心结”，调解小组邀请综治中心政协委员工作室的一名政协委员参与调解，该政协委员同样有逾期交房的经历。为最大程度避免张某等人来回奔波，调解小组与政协委员决定采取巡回调处的方式，一行人前往某楼盘上门调解。政协委员以亲身经历后的同理心，与张某等人逐一交心谈心，最终促成张某等7人也接受了以物业费折抵违约金的调解方案。该系列纠纷得以圆满解决。

本案所涉楼盘属保交楼项目，尚有房屋正在建设中，所涉购房者众多，影响范围广，如不能妥善化解，易引发批量诉讼。本案中，综治中心通过启动批量纠纷联合调处机制，统筹各部门调解力量，成立调解小组，集成行业主管部门、专业调解组织及政协委员等多方资源，形成“信息共享、优势互补、协同发力”的解纷合力。调解过程中，通过精准摸排锁定矛盾范围、科学评估研判企业困境、替代履行方案平衡双方利益、共情调解突破僵局，高效率、一揽子化解纠纷，既保障了300多名购房者合法权益，又避免企业因债务压力陷入绝境，实现购房者权益保障与企业正常经营“双赢”效果以及“保民生”与“保企业”的双重目标。

张某等已接房的323名购房者均与某房地产公司达成调解协议，某房地产公司以车位款和物业费抵用券折抵逾期交房违约金，现已兑现。未接房的100余户购房者在后续接房过程中也参照调解方案与某房地产公司达成和解，楼盘二期工程恢复正常施工。

《中华人民共和国民法典》第180条、第577条、第590条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第13条