40余名业主与某房地产公司逾期交房纠纷调解案

2020年至2021年期间，业主购买了某房地产公司开发的楼盘，口头约定交房日期为2022年11月-2023年2月（根据楼号不同交房日期不同），但某房地产公司并未在合同约定的日期交房。后又因疫情等因素影响，导致房屋迟迟未予交付。购房业主认为某房产公司逾期交房，构成违约，损害其合法权益。2023年11月至2024年1月间，陆续有40多名业主诉至法院，请求某房地产公司按照合同约定支付逾期交房违约金。

法院收到起诉材料后，经检索发现同小区的类似案件已进入法院开庭审理程序，目前正等待判决结果，为高效、实质性化解纠纷，遂联合人民调解委员会，与业主多次沟通，从诉讼成本、社会效果等角度出发，引导业主等待类案判决结果后，采用“首案示范+类案调解”机制开展化解工作。经过沟通，业主表示同意。调解员在法官指导下开展以下工作：

一是深入沟通，固定基础事实。调解员与案件双方当事人积极沟通，了解纠纷情况。经了解，业主购买房屋后，某房地产公司确实存在现实困难，2020年至2022年因为疫情原因多次封控，项目施工进度受到影响。同时，某房地产公司称，大部分业主与房地产公司以补充合同的方式约定：因疫情防控、大气治理等不可抗力因素影响导致停工，房地产公司享有60日的宽展期。

二是积极引导，分批化解。在等待示范判决结果过程中，调解员积极与某房地产公司沟通协商，某房地产公司提出“以车位抵用券的形式补偿逾期交房损失”的调解方案。经与业主沟通协调，有8户业主同意领取车位抵用券，撤回起诉；其余30余户业主，坚持等待类案判决结果。

三是释法明理，分析利弊。法院经审理认为，某房地产公司已提供证据证明案涉项目在建设施工过程中确受疫情影响，或因行政执法部门为提升空气质量等非自身原因导致停工，并已向业主履行了告知义务，故判决支持业主部分合理诉求。类案判决生效后，调解员逐一和业主进行沟通，从诉讼费用、时间及精力投入等方面，对比判决支持的违约金和车位抵用券的经济价值，劝解当事人做出合理选择。

四是耐心引导，促成和解。经过多次沟通，20余户需要购买车位的业主选择了车位抵用券，剩余10余户业主因不需要购买车位，不想选择车位抵用券。调解员经多方了解沟通，得知车位抵用券可以7-8折进行转卖，且转卖后的价格和之前判决所支持的违约金持平甚至略高，调解员再一次组织与剩余的10余户业主进行沟通协调，最终达成一致意见。

本案系房地产企业逾期交房引发的纠纷。近年来，受疫情等不可抗力因素影响，此类纠纷增长较快，且存在涉及人数多、社会影响广，且各方主体诉求不一等特点，适宜通过调解等非诉讼方式化解。本案中，法院采取“首案示范+类案调解”方式开展调处工作，先选取具有代表性的“首案”作出生效裁判，通过发挥示范案件指导作用，让其他类案当事人对案件事实、法律适用及裁判结果形成理性认识和合理预期。首案示范判决生效后，由调解员组织其他业主参照示范判决开展批量化解工作。调解过程中，结合房地产公司资金情况，提出车位抵用券折抵违约金的解决方式，并通过价值对比和反复释明，促使业主与某房地产公司达成调解协议，实质化解纠纷，不仅节约当事人解纷成本，也防止矛盾激化，做到案结事了人和。

43名业主与某房地产公司达成调解协议，以车位抵用券折抵违约金。该批纠纷得以妥善化解。

《中华人民共和国民法典》465条、509条、577条、585条