568户业主与某房地产公司商品房销售合同纠纷调解案

2020年，某房地产公司开发建设某小区并对外预售楼盘，与业主约定于2021年12月31日交付房屋。后受疫情、恶劣天气等多重因素影响，某房地产公司多次停工停产，直至2023年6月才向业主交付房屋。因与某房地产公司多次协商赔偿事宜未果，568户业主陆续向法院提起诉讼，要求某房地产公司支付逾期交房违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到该批纠纷涉及业主人数众多、部分业主情绪激动，且业主与某房地产公司就受疫情等因素影响是否属于不可抗力以及应如何确定某房地产公司违约责任等问题争议较大，为妥善化解纠纷，经向当事人释明综治中心职能作用，当事人同意到综治中心进行调解。综治中心收到案件材料后，开展以下工作：

一是加强法律释明，促推协商解决。因涉及业主人数多，大多数业主态度较为平和，愿意接受调解，少数部分业主情绪比较激动。为此，综治中心统筹协调，牵头入驻综治中心的住建、法院、司法、信访等职能部门组成调解小组，引导业主推选出业主代表并对其释法明理。调解小组指出，本案涉案标的总额较大，如全部进入审理程序，一旦某房地产公司资金链断裂，案件即使胜诉，恐后续债权也难以全部执行到位。经释法明理、安抚情绪，绝大多数业主同意协商解决。

二是通过示范判决，实现以判促调。沟通过程中，某房地产公司认为之所以逾期交房主要是公司受到疫情、恶劣天气等因素影响，其不应当承担违约责任或应当减轻违约责任。因双方矛盾争议较大，调解工作一时陷入僵局。为此，调解小组启动“府院联动+示范诉讼+集中调解”机制，经业主推选，法院决定对情绪较为激动的徐某、张某与某房地产公司商品房销售合同纠纷案件进行速裁快审，作出示范判决，明确受疫情等因素影响酌定扣除的合理期间，为后续案件调解提供法律标尺。示范判决作出后，业主和某房地产公司均表示参考此方案协商解决。

三是凝聚调解合力，实现实质解纷。调解团队以示范判决为参照，再次组织其他业主代表与某房地产公司进行调解，住建部门核查某房地产公司资金及财产状况；信访部门疏导业主情绪，促推调解进展；司法行政部门指派专业律师为业主提供法律援助；法院指导人民调解员以示范判决确定的裁判规则为标尺，逐案核算违约金数额。纠纷化解过程中，某房地产公司表示目前资金周转比较困难，愿意以抵扣物业费的形式，以及以未出售的车库、车位和储藏室折价冲抵逾期交房违约金。考虑到当前房地产行业处于低迷状态及某房地产公司的财务状况，在兼顾业主的实际诉求和某房地产公司存续发展的现实需求下，经调解小组沟通，业主同意以车库款、车位款、储藏室款抵用券折抵逾期交房违约金，对于没有购买车位、车库、储藏室需求的业主，则以物业费冲抵逾期交房违约金。最终，剩余业主全部与某房地产公司达成抵债协议。至此，该小区568起逾期交房纠纷得以实质化解。

本案系房地产开发商逾期交房引发的纠纷，涉及业主人数众多，如不能妥善化解，易导致矛盾激化。本案中，综治中心统筹部署，通过府院联动整合调解资源，搭建解纷平台，并依托“府院联动+示范诉讼+集中调解”机制，先引导业主推选代表开展示范诉讼，引导争议双方形成合理预期，通过确立裁判规则，实现以判促调。之后，相关单位参与开展集中调解，住建部门发挥行业监管优势，掌握某房地产公司实际经营情况，并以示范诉讼为抓手，调动某房地产公司调解积极性；信访部门发挥贴近群众、贴近基层优势，积极疏导业主情绪，消除双方对立情绪，促进纠纷化解进程；司法行政部门积极联系法律援助机构指派专业律师为业主提供法律援助；入驻综治中心的人民调解员在法官指导下开展“面对面”调解，促推纠纷一揽子实质化解。通过多方联动、分工合作，最终圆满化解系列纠纷，既保障了广大购房者的合法权益，又为房地产企业纾困赢得缓冲空间，实现案结事了人和。

2起示范判决作出后，其余566户业主全部与某房地产公司达成调解协议，目前已履行完毕。

《中华人民共和国民法典》第509条、577条、585条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订）第13条