88户业主与某开发商商品房预售合同纠纷调解案

2022年6月，距某楼盘首批商品房预售合同约定的交房时间过去大半年，某开发商迟迟未通知业主收房，业主沟通无果，其中88户业主诉至法院。

法院收到起诉材料后，发现涉及业主多、社会影响大，先迅速了解情况，得知该楼盘因疫情影响施工，导致未通过验收，考虑到还有其他业主正在观望，为妥善做好纠纷化解工作，法院会同住建部门组成调解小组，共同开展以下工作：

一是深入走访调查。调解小组多次到现场了解情况，重点关注案涉楼盘建设进展情况，获取、核实案涉房产的在建、验收及交付情况，分析楼盘交付存在的问题及原因，并对逾期交房引发的相关问题提出初步解决方案。

二是共同督促案涉楼盘建设进展。依靠街道、社区进行排查疏导，调解小组持续跟进项目进展情况，紧盯施工情况、手续进度、审批流程等诸多环节，针对案涉房产不具备竣工验收案表、无正式用电等问题多次实地走访，及时厘清并推动解决交房的现实阻碍，督促该项目建设单位、施工单位加快施工进度，及时整改验收，推动项目尽快保质保量交付。

三是联合纾解业主消极情绪。借助住建部门对案涉房产的信息优势，采取“当场询问、当场落实、当场反馈”的方式，对业主提出的相关事项和诉求及时进行政策解答。同时针对业主关注的交房时间、违约金赔付办法向开发商进行了解，并及时向业主反馈，安抚业主焦虑情绪。

四是开展联合调解工作。考虑涉及业主较多，调解小组邀请法院特邀调解员参与，组成两支团队，分头开展工作：一方面，指导法官向开发商、业主释明相关法律规定，提出合理调解方案，并推进调解方案快速落地。期间，在现场接受业主法律咨询，并就交房时应注意的事项进行普法。另一方面，调解员充分发挥其亲民优势，耐心听取双方诉求，快速拉近与业主之间的距离，消除双方对立情绪，对业主反映强烈的问题进行了解，对违约金数额进行居中调和。通过分工合作，促使88户业主与开发商就逾期违约金数额达成一致意见。其他259户业主，参照调解方案，均与开发商达成和解。历时2个月时间，商品房已成功交付各业主，逾期违约金全部履行，该系列纠纷得以妥善化解。

本案系逾期交房引发的商品房预售合同纠纷，涉及业主多、社会影响大，如不能及时妥善化解，易激化矛盾。本案中，法院与住建部门密切协作，先由住建部门针对商品房迟迟未能交付的问题，发挥职能优势，督促加快施工进度，保质保量完成交付工作，为后续开展调解工作奠定基础。在调解过程中，一方面发挥住建部门的专业优势、信息优势，准确收集案涉房产信息，作好政策解答，有效纾解当事人焦虑情绪；另一方面发挥法院专业优势，由法官和特邀调解员组成调解团队，指导法官做好释法说理，引导理性表达诉求，调解员则发挥善于沟通优势，耐心居中调和，推动调解方案落地，最终促使批量纠纷实质性化解，不仅保障群众“安居梦”，也缓和了开发商与业主之间的矛盾，做到案结事了人和。

88户业主与开发商达成调解协议，259户业主自行与开发商达成和解，开发商承诺支付的逾期交房违约金全部按期兑现。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条 、第585条