935户业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

某房地产公司系某小区商品房开发商，该小区竣工验收数年后，部分业主发现房屋卧室飘窗顶板、室内局部墙面内保温层存在与基层脱离、开裂现象等不同程度的问题，严重影响房屋正常使用。部分业主与某房地产公司协商未果后，拟进行集体维权。

综治中心了解相关情况后，牵头住建、发改委、法院、公安、司法行政、街道办事处、社区等部门及专业调解组织成立调解小组，就当事人争议的问题进行实地调查、分析研判，通过“三调联动”开展纠纷调处工作：

一是掌握纠纷情况，打好调解基础。由综治中心、公安、司法行政、社区及调解组织负责当事人情绪疏导工作，引导其依法维权，防止矛盾升级、产生次生纠纷，并由司法行政部门对业主提供法律援助；由街道办事处、社区负责接待业主，统一登记业主反映的具体情况，方便后续有针对性的逐户上门调查，同时对采用外墙内保温工艺的楼房逐一进行统计。根据业主反映的情况，由住建等部门负责对该小区的外墙内保温层脱层、开裂等问题逐户进行调查核实，全程邀请住建委专家现场分析研判。调解小组通过登记情况、实地调查，厘清业主基数，最终确定有内保温脱层、开裂现象问题的房屋共涉及19栋楼，建筑面积约8.6万㎡，涉及户数935户。在掌握纠纷基本情况后，调解小组通过向双方当事人充分释明调解省时、节费、促和的优势，促使双方当事人积极配合调解工作，同时鉴于业主方人数众多，为提高沟通效率，调解小组还推动业主共同推选出业主代表，为后期顺利开展调解工作打下基础。

二是确定争议焦点，形成调解思路。在前期工作基础上，调解小组研判后决定由法院指导人民调解委员会开展先行调解工作。调解员召集某房地产公司与业主代表“面对面”沟通、充分交换意见。沟通过程中，业主提出了维修方式、维修范围或赔偿安置补偿费和维修金等诉请。调解员经研究，明确争议焦点为：某房地产开发公司是否应当承担责任以及责任承担方式和责任范围。围绕争议焦点，调解小组进一步了解情况，该小区外墙内保温脱层、开裂等房屋问题系某房地产公司采用外墙内保温工艺导致，经过释法明理，某房地产公司认识到自己的过错，表示愿意承担修复、赔偿等违约责任，并形成两种解决方案：1.某房地产公司组织维修；2.业主自行维修，某房地产公司赔偿相应维修费用。最终，业主选择自行维修并由某房地产公司赔偿相应维修费用的初步调解方案，但对责任范围和维修费用计算标准仍不能达成一致意见。

三是评估维修费用，达成调解协议。针对双方当事人对责任范围和维修费用标准未达成一致意见的情况，调解小组研究确定了以“单位面积维修价格乘以维修面积”的计算方式，制定了维修费用评估方案，同时邀请发改委价格认证中心特邀调解员参与调解工作。首先，由住建委、发改委牵头成立维修费用评估小组，对问题房屋随机抽样，评估出维修墙面裂缝、墙体返潮、墙纸墙布破损等所需维修费用的单位面积价格，制作并公示《维修项目单价评估表》。其次，由街道办、社区成立测量小组，某房地产公司与业主代表全程参与，逐一邀请案涉业主参与测量需维修的房屋面积，并当场签署《房屋维修面积确认表》。最后，调解员组织双方依据上述两表，确定赔偿维修费具体金额，并签订调解协议。同时，开通专项便民通道，做到当日受理、当场协定、当面支付。

本案系房屋买卖合同系列纠纷，涉及的住房问题既是民生问题也是发展问题，关系广大业主切身利益。本案双方争议较大，涉及业主多、波及范围广、处理难度大、社会关注度高，若不能及时化解，不仅易激化矛盾，也带来系列衍生问题。综治中心对苗头问题，牵头统筹有关部门，及时启动联合调处机制，成立调解小组，发挥行政调解、人民调解、司法调解“三调合一” 联动协同化解优势，与房屋鉴定、价格认证等专业机构“多元配合”，按“排查受理—分流交办—联合调处—反馈结案”四步流程，推动各单位群策群力，发挥各自职能优势，由社区纾解群众情绪、司法行政部门提供法律援助、住建部门调查房屋问题、发改委评估维修费用、法院发挥调解指导职能等，推动矛盾纠纷实质化解。通过“三调联动”、分工合作，既妥善解决了近千户业主急难愁盼的住房问题，切实保障群众安居乐业，也纾解了企业压力，平等保护了民营企业合法权益，实现案结事了人和。

935户业主与某房地产公司达成调解协议：由业主自行维修后，某房地产公司赔偿相应维修费用。目前，某房地产公司已按照协议支付了全部维修费用。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条、第582条、第617条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第10条