吕某与陆某房屋买卖合同纠纷调解案

2023年8月14日，吕某与陆某签订存量房买卖协议，约定吕某将某小区房屋出售给陆某，房屋总价款为57.7万元，陆某应于协议签订当日支付定金10万元，余款于房屋过户前付清，吕某应于协议签订后150日内将房屋过户至陆某名下。后因开发商原因，房屋直至2025年2月才具备办证条件，登记于吕某名下。吕某要求陆某支付剩余购房款及办理过户。陆某拒绝，吕某于2025年4月诉至法院。

法院收到起诉材料后，为实质化解纠纷，征得当事人双方同意，委托人民调解员开展先行调解工作，并指派法官指导调解。

一是听取双方意见，确定争议焦点。调解员经与当事人双方沟通，吕某认为，合同约定150日内办理过户只是一个预估时间，案涉房屋直至2025年2月才具备办证条件，属于开发商原因，其不具有过错，陆某应继续支付剩余购房款及办理过户。陆某则认为，合同明确约定了办理过户的期限，吕某未在约定时间内办理，构成违约，无权要求其支付剩余房款，相反，吕某应返还其已支付的10万元定金，并赔偿其损失。

二是查明案件事实，打破合同僵局。考虑到双方矛盾尖锐，对于合同继续履行还是解除，双方分歧较大，调解员及时报告指导法官，寻求专业指导。指导法官对案件事实作了进一步查明：一方面，房屋已交付陆某一年多时间，陆某花费十数万元装修房屋并居住至今；另一方面，房屋已具备办证条件，登记于吕某名下，变更登记至陆某名下具有现实可能性。综合上述情形，指导法官及调解员建议双方继续履行合同，减少各自损失。经沟通，双方对于继续履行合同达成共识。

三是平衡双方利益，细化履行事项。考虑到吕某未在合同约定期限协助陆某办理过户，确实存在违约行为，又考虑到房屋早已交付陆某，且陆某购房系用于居住，未办理过户对陆某造成的损失较小。经多轮协商，最终确定吕某以减少价款的方式承担违约责任，双方同意将陆某应支付的剩余房款由47.7万元减少至46万元，陆某支付价款后，吕某协助办理过户。为避免双方对合同履行事宜再起争议，调解员指导双方在调解协议上不仅对剩余房款的支付、协助办理过户事项进行了约定，还对前期产生的契税、维修基金的负担，以及后期过户费用的负担一并作了约定。

四是跟进督促履行，确保实质解纷。达成调解协议后，调解员对履行情况持续跟进，确保调解协议落实。陆某于2025年4月16日一次性付清剩余房款及吕某前期交纳的契税、维修基金，吕某于收到款项当日即协助陆某完成房屋过户。纠纷得以实质化解。

本案系二手房买卖中常见的因合同僵局引发争议，买卖双方互负义务，但在前期合同履行过程中，因一方违约或双方违约，彼此缺乏信任，均不愿意继续履行。对此类纠纷的化解，关键在于打破合同僵局。本案中，调解员发挥专业优势，在法官指导下结合具体案情，先判断合同是否存在继续履行的基础。之后，根据双方履行情况，找准利益平衡点，提出最优解决方案。调解过程中，立足一揽子实质化解目标，不仅确定了双方各自履行义务的内容及履行期限，还预判履行过程中可能产生的其他争议，进行一并调处，防止一案结另案生。调解后，跟进督促双方尽快、同步、全面履行义务，促使纠纷得以高效、实质性化解，有力保障双方当事人合法权益，做到案结事了人和。

吕某与陆某达成调解协议：陆某支付剩余房款46万元，吕某协助办理过户手续。双方均已履行完毕。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条、第582条