周某等60户业主与李某房屋租赁合同纠纷调解案

2020年8月31日，李某以整体租赁的形式承租了周某等60户业主所有的位于某广场二楼的房屋用于经营KTV，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，承租面积2000余平方米，月租金12万余元。在经营期间，因受政策、市场等因素影响，KTV经营出现困难，自2021年8月起开始拖欠租金，截至2023年4月累计欠付金额已达180万余元。全体业主自2023年1月对KTV进行断水断电，造成李某无法继续正常经营。2023年6月，9户业主将李某诉至法院，要求提前解除租赁合同，支付拖欠租金。

法院收到9件起诉材料后，考虑到尚有50多户业主正在观望，为做好纠纷化解工作，经当事人同意，随即启动“三调合一”机制，会同街道及相关调解力量开展联合调处工作。指导法官和调解员在实地走访后，将本案化解难点归纳为三点：一是对于整体租赁，如何盘活固定资产，确保业主应收租金得到偿付；二是涉及业主人数众多，如何确保业主达成一致调解意见，保障后续调解方案顺利实施；三是示范调解能否有效带动其余业主尽快同意调解。基于此，指导法官和调解员研究确定整体租赁“一揽子”调解目标，协商确定“三步”调解策略，递进式推进纠纷化解工作。 一是制定“先抵后解再租”方案，创新置换方法。结合平等保护司法理念，分析KTV资金链紧张但仍具备持续经营条件、劳动者原岗位就业、全体业主及时止损并继续出租营收、租赁房屋内附属装修及设施设备具有一定价值等因素，制定“先抵后解再租”类似企业重组重整的租赁置换方案，即以KTV用房现有装饰装修、设施设备抵偿欠付全体业主租金后，双方提前解除租赁合同关系，全体业主再将房屋及附属装修、设备出租给新投资人用以继续经营。 二是运用“三调合一”机制，多元联动解纷。依托街道以及三调合一中心情况熟、效率高的优势，及时收集业主意见、解答业主困惑、告知调解进展，尽力打消业主顾虑，组织部分业主代表在1个月内前往租赁现场勘查、调解，以梳理案情、总结焦点、权衡利弊、探讨方案等方式力求尽快达成一致意见。为解决装修添附物和设施设备种类多、估值难问题，法院指派熟悉相关业务的法官联合街道平安办工作人员，与各方当事人代表一道清点财物、登记价格，并同步录音录像记录全过程。适时同步组织投资人见面会进行多轮协商，共同编写财产清单，讨论抵偿方案，修订合同内容。在移交房屋设备、清点财产等环节，借助法院相关部门专业评估、变价机制，明晰产权、理顺债权债务关系，使调解方案落地见效。 三是推行示范调解，上门化解其他系列纠纷。法院选取代表性案件开展示范调解，形成调解文书模板，规范纠纷调解工作，以个案调解为示范，层层推进，促成其余51户业主达成初步调解意向。同时，法院依托车载便民法庭，上门开展51户业主调解工作，并当场制作调解协议。后续，法院联合街道等力量共同完成2000余平米房屋设施设备交接工作，全体业主顺利收到新投资人首季度租金40万余元，法院定期对协议履行、企业经营情况跟踪回访，确保案结事了。

本系列纠纷系因整体租赁欠付租金引发的租赁合同纠纷，潜在纠纷人数众多，法律关系复杂，处理不好，不利于保障业主合法权益，也不利于民营小微企业正常经营，对当地营商环境和经济发展也会带来一定消极影响。因此，法院积极运用“三调合一”机制，即访调对接、警调对接、诉调对接“三调合一”，会同街道以及“三调合一”中心开展联合调解，创新解纷思路，探索制定“先抵后解再租”类似企业重组重整的租赁置换调解方案，尽力盘活固定资产，一揽子解决原岗位劳动者生计问题、业主债权清偿、民营小微企业继续营收等难题，为化解本案系列纠纷提供最优路径。同时，发挥法院以及街道、“三调合一”中心属地调解专业优势，协作开展纾困解惑、方案协调、现场查勘、清点移交等工作，确保疑难复杂纠纷快速高效实质化解，形成“多方参与、联动联调、矛盾多源、化解一源”解纷新局面，不仅保障业主合法权益得以实现，更让企业焕发新的生机，实现良性发展，更好服务建设法治化营商环境。

经多部门联动调处，2个月内成功促使李某、周某等60户业主以及新投资人达成调解协议，前期9件案件顺利调解，并带动其余51户业主达成调解协议。同时，及时完成2000余平方米房屋设施设备交接，周某等60户业主收到新投资人首季度租金共40万余元。后续跟踪回访了解，KTV已恢复正常经营，营收态势稳中向好。

《中华人民共和国民法典》第509条、第563条、第566条