张某等140余户业主与某房地产公司商品房销售合同纠纷调解案

2020年1月，张某等140余人先后与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定某房地产公司在2021年12月30日前交房，并在交付使用后60日内协助购房人办理过户登记。合同签订后，张某等人以按揭的方式付清了购房价款，支付了相关税费。但截至2023年底，某房地产公司仍没有为张某等人办理房屋产权转移登记。张某等人经多次与房地产公司沟通未果，诉至法院，请求某房地产公司协助办理房产登记，并支付逾期办证的违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到该系列纠纷时间跨度长、涉及主体多、处置难度大，通过调解方式有利于高效化解矛盾。在征得当事人同意后，法院委托特邀调解组织，并邀请司法局、规资局、住建委等多部门组成调解小组，共同开展先行调解工作。

一是厘清事实，找准症结。为提高化解效率，调解小组决定选取矛盾最为尖锐的张某一案作为突破口。通过组织张某与某房地产公司“面对面”沟通，了解纠纷产生原因，同时认真审查合同内容。在对案件事实基本掌握后，及时与住建委等相关职能部门核实案涉楼盘前期竣工验收相关情况。经全面了解后，发现业主迟迟不能办证系因某房地产公司效益低迷，内部管理混乱，未及时向主管部门提请验收，“五证”不齐、拖欠税款，致使未能及时办理初始产权登记。

二是检索案例，缩小分歧。为促推某房地产公司与张某协商解决，指导法官和调解员通过“人民法院案例库”现场检索了同类案件的裁判结果，并参照入库案例裁判规则，为当事人双方详细讲解拖延办证这一行为应承担的违约责任。经释明，某房地产公司当场表示愿意协商解决，但同时提出合同约定的每逾期一天支付30元的标准过高，公司现无力支付140余户业主违约金，希望能降低标准。针对房地产公司减少违约金的请求，张某坚持不肯让步，调解员遂在法官指导下，帮助张某分析如不能与某房地产公司协商一致，将面临办证时间延后等损失。经多次沟通，张某在权衡利弊后，结合某房地产公司实际履行能力及其余140余户业主的共同需求，提出如能及时解决好办证问题，愿意就违约金再商量。

三是靶向施策，实质化解。针对某房地产公司“五证”不齐、拖欠税款等问题，调解小组先建议某房地产公司及时推选出负责人，专门负责办理产权登记事宜，提高办证效率。后由住建委加快综合竣工验收进度，并督促某房地产公司限期补齐证件、缴齐契税，再由规资局抽调精干力量指导不动产登记中心及时为某房地产公司办理楼栋初始产权证。最终，在多部门协同配合下，某房地产公司迅速办好楼栋初始产权证书。后某房地产公司配合张某顺利办理房屋产权登记，张某自愿将逾期办证违约金降低为每逾期一天按10元的标准计算。

四是个案示范，批量调解。在案涉楼栋初始产权证书办好后，司法局工作人员与调解员以张某先行调解成功案件作为示范，引导其余业主及时备齐各自房屋相关资料，并组织140余户业主与某房地产公司分别达成调解协议，最终实现该批量纠纷彻底化解。

本案系因逾期办证引发的房屋买卖合同纠纷。因房地产行业不景气导致的“烂尾”“办证难”等问题引发的纠纷，往往涉及人数多、涉及部门多，事关百姓民生福祉及社会稳定。本案中，法院邀请住建委、规资局、司法局等相关职能部门参与，形成解纷合力。调解过程中，面对涉及人数众多问题，法院选取典型个案开展示范调解，了解案件症结，明确案件焦点，并通过检索“人民法院案例库”入库案例详细释法明理，缩小双方分歧，为后续调解奠定基础。针对某房地产公司“五证”不齐、拖欠税款等导致的无法办证问题，立足一揽子实质化解目标，各方联动发力，住建委、规资局及时做好竣工验收，督促开发商缴齐税款，加快开发商对房屋初始产权登记的“办证”进程，为后续业主办理产权登记打好基础；司法局工作人员与指导法官、调解员共同引导其余业主备好各自房屋产权证书办理资料，最终以“示范调解”带动140余件纠纷“批量化解”，有力保障群众“安居梦”，也减轻了当事人解纷成本，缓解了房地产公司压力，做到双赢多赢共赢。

某房地产公司与张某等140余户业主达成调解协议：某房地产公司配合140余户业主办理房屋产权登记，并按每户7000元左右（以每逾期一天按10元的标准）向140余户业主支付逾期办证违约金共100余万元。某房地产公司已履行完毕。

《中华人民共和国民法典》第577条、第585条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第14条