某物业公司与40余名业主物业服务合同纠纷调解案

2024年7月，某小区40余名业主以某物业公司垃圾清运不及时、安保工作缺失、车辆管理混乱、房屋漏水等为由拒交物业费。物业公司多次催要无果后诉至法院，要求业主支付拖欠一年的物业费，并承担逾期交费的违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到案件标的额虽小，但涉及面广，具有双方积怨深、矛盾易激化的特点，征得当事人同意后，开展先行调解工作。

一是深入调查，找准症结。法院联系社区、街道调查了解纠纷具体情况。经了解，发现该批纠纷有如下特点：1.部分业主拖欠行为造成不良示范效应，导致更多业主不愿交费；2.大多数业主反映小区存在服务安保漏洞等共性问题；3.业主与物业公司冲突较大，对抗情绪激烈。

二是多方联合，聚力解纷。了解矛盾症结后，为妥善化解纠纷，法院委托工商联调解组织进行调解，由工商联指派两名曾在住建部门工作过的调解员与社区工作人员、法官共同开展调解工作。

三是释法说理，耐心引导。调解过程中，指导法官发挥专业优势，对业主与物业公司之间争议焦点进行法律释明，分析了双方在该起纠纷中可能承担的法律后果，让业主了解物业管理工作及业主享有的权利和应承担的义务。调解员则从行业规范、服务标准角度出发，指出物业公司在管理服务方面存在的不足，积极引导物业公司提高服务质量和管理方式。同时，社区工作人员结合自身对物业服务的感受，对物业公司的服务水平作出了客观评价。同时，汇集整理业主的真实诉求，通过调解员搭建沟通桥梁，减轻业主对立情绪。

四是反复磋商，促成和解。经对业主和物业公司多轮调解，双方从对立逐步走向良性互动。经过反复磋商，分歧逐步缩小，物业公司同意按照物业服务合同约定标准的80%收取拖欠的物业费，并承诺改进物业服务水平，楼道清扫由之前的每周一次改为每周两次，垃圾处理做到日产日清，同意维修小区损坏已久的健身器材、监控设备，并放弃违约金的诉求。业主对物业公司的收费标准、服务承诺表示接受。双方就物业费交纳事宜达成一致意见。历时13天，该批物业纠纷全部得以化解。

物业服务一头连着“小家”，关系居民的安居乐业，一头连着企业，关系物业公司的有序经营。本案系批量物业纠纷，如进入审理程序，双方矛盾尖锐，难以实质化解，且还有大量业主观望等待处理结果。为此，法院依托与工商联建立的多元解纷机制，委托工商联调解组织进行调解，充分发挥工商联的专业优势、行业威望，客观指出物业服务企业在管理服务方面的不足。同时，邀请社区工作人员参与，充分发挥其贴近群众优势，疏导业主对立情绪。指导法官则通过释法说理，让业主了解物业管理工作及业主享有的权利和应承担的义务，不仅促使批量纠纷高效化解，也促推物业公司开展相应整改工作，从源头预防此类纠纷再次发生，既维护了当事人合法权益，又减少了当事人解纷成本和企业负担，做到双赢多赢共赢。

43名业主中，16名业主与某物业公司和解，当场交纳物业费，27名业主与物业公司达成调解协议，并已按约履行。

《中华人民共和国民法典》第937条、第942条、第944条