某物业公司与71户业主物业服务合同纠纷调解案

某物业公司是某小区物业服务公司，储某等71户系该小区业主。某物业公司认为其按照物业服务合同提供了相应服务，但储某等71户业主自2021年起拖欠物业费，故某物业公司于2024年3月诉至法院，要求储某等71户业主给付物业费及滞纳金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主人数较多，征得当事人同意后，委托人民调解委员会进行先行调解，同时依托府院联动机制，邀请住建部门、地方政府、社区居委会等部门联合开展调处工作。调解员收到案件材料后，逐一联系71户业主，并根据联系情况，分门别类制作台账，登记业主信息和拖欠物业费的理由。经梳理，业主不交纳物业费的原因大致分为三类：一是物业服务不到位。业主认为，某物业公司收费项目及价格不合理，财务收支不透明，物业服务质量差，缺少保洁、安保等工作人员，外来车辆人员随意出入，安全隐患大。二是开发商遗留的房屋质量问题。部分业主反映房屋渗水，房屋墙体裂缝，电梯井进水等。三是部分业主对物业服务过分追求细节化，对立情绪较大。归纳上述共性问题后，法官指导调解员拟制了“三步走”调解方案：

一是府院联动，协同发力。针对开发商遗留问题，党委政法委组织住建部门、乡政府、社区居委会、开发商以及业主代表，召开“夜话物业”座谈会。针对业主反映的房屋质量问题，逐一逐户登记造册，制成问题清单，由主管部门责令并监督开发商限期维修维护。

二是巧解心结，实质化解。鉴于小区大部分业主对某物业公司前期服务不满意，指导法官邀请住建部门、乡政府、社区居委会到小区实地走访，了解真实情况，并组织物业公司与业主代表面对面座谈，引导双方换位思考、互谅互让。住建部门履行行业主管职能，建议某物业公司到口碑好、服务优的物业公司学习管理服务模式，对标物业费收费价格。社区居委会发挥网格管理作用，指导小区成立业主委员会。由业主委员会与物业公司重新签订服务合同，明确收费标准、服务质量。

三是类案指引，以判促调。针对诉求不合理且对立情绪较大的6户业主，选取1件转入审理程序，由物业审判团队速裁快审，明确权利义务边界，并做好判后答疑。通过示范判决，促推其他业主降低不合理期待，选择调解解决。 之后，调解员再次开展调解工作，“法理情”相结合，最终促成某物业公司与71户业主达成一致。

本案系物业服务合同纠纷，具有涉及业主人数多、拖欠物业费理由多样、个别业主与物业公司之间矛盾冲突较大等特点。本案中，法院依托府院联动机制，会同有关行政主管部门、社区等单位通过“三步走”方式开展调解工作。一是运用“实地勘查+联席座谈”促成物业公司与业主换位思考，行政主管部门依法履职，通过指导督促推动物业服务标准提升，同步推动建立业主委员会长效监督机制，从源头提升业主自治能力水平。二是依靠党委领导，采取“清单式登记+销号式整改”方式，压实开发商主体责任。三是通过“示范判决+类案调解”，明晰权利义务边界，促使同类纠纷当事人选择调解方式解决纠纷，实现以判促调、实质解纷。通过府院联动“三步走”多元解纷方式，有效统筹了司法裁判的规则引领与基层治理的柔性疏导，不仅高效、实质性化解批量物业纠纷，也通过督促物业公司及时整改，实现物业服务从“被动应对”向“主动规范”转型升级，助力营造和谐居住环境。

通过“示范判决+类案调解”，71户业主均已交纳物业费。针对业主反映的房屋质量和物业服务水平问题，逐步得到有效整改。

《中华人民共和国民法典》第937条、第938条、第939条、第942条、第943条、第944条