某物业公司与89名业主物业服务合同纠纷调解案
“法院+住建”联合化解物业纠纷
案 例
基本案情
某小区多名业主自2021年至2024年连续欠交物业费，经某物业公司多次催促后，业主仍未交纳，给物业公司运营造成困难。物业公司遂将小区89名业主诉至法院。
处理方式方法
法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，为妥善化解纠纷，开展以下工作：
一、调研走访，加强普法宣传。法院指派工作人员先行到小区进行物业服务合同纠纷专项普法宣传，向业主发放专门制作的物业纠纷法律宣传册，针对物业管理服务常见问题，开展现场答疑，讲解《民法典》有关物业费交纳、物业服务合同权利义务以及房屋质量问题是否可以拒交物业费等相关规定，让业主对物业公司的服务内容有了更充分的了解。
二、深入研究，找准纠纷症结。指导法官通过和欠交物业费业主电话及面对面沟通，了解到该小区业主欠交物业费的原因有：部分业主反映物业公司服务态度不好、公共停车场停车位管理混乱、小区绿化养护不到位等。指导法官随即到该小区走访调研，了解物业公司经营状况及其诉求，并将业主反映问题告知物业公司，物业公司当即表示将对物业服务进行整改。
三、行业调解，督促整改落实。法院依托最高人民法院与住建部建立的“总对总”在线诉调对接工作机制，征得双方当事人同意后，委托物业纠纷调解委员会进行先行调解。调解员用专业知识对该小区案件展开了电话调解、现场调解，解答业主们疑问，普及法律知识等。住建部门对小区的物业服务进行了抽查和监管，督促物业公司务必提高物业服务水平，同时建议通过公开摇号出租公共停车场车位。经过住建部门的指导和监管，物业公司组织该小区业主积极参加公共停车位摇号报名，并进行了公开摇号，摇号结果公开透明，业主们有序租赁并使用公共停车位，小区业主对物业公司此项举措表示满意。经过共同努力，物业公司对小区的环境卫生、绿化养护等进行整改，并对物业服务人员进行了职业技能专项培训，还定期向业主公布了物业费收支明细，物业服务水平有了显著提升，欠费业主主动交纳物业费。
裁判要旨
近年来，物业服务合同纠纷逐年增长，本案系因业主对物业公司服务质量不满意引发的欠交物业费纠纷。本案中，法院通过走访调查、普法宣传，摸清欠交物业费背后原因以及业主主要诉求后，充分运用最高人民法院与住建部建立的“总对总”在线诉调对接机制，与物业纠纷调解委员会密切配合，发挥行业调解优势作用，与法院的指导调解形成合力。同时，由住建部门加强对物业公司的监督和指导，从源头上解决业主不交纳物业费的症结，督促物业公司开展一系列整改工作，促推物业公司管理和服务水平不断提高，服务意识不断增强。业主解开了“心结”，主动交纳了物业费，实现案结事了人和，进一步促进了和谐的物业关系的构建。
处理结果
物业公司与89名业主达成和解，89名业主主动交纳了物业费，系列纠纷得以妥善化解。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第 285条、第942条、第944条
《物业管理条例》第41条
案例来源
人民法院案例库入库案例（D2025-161-1-121-534）。原文收录自人民法院案例库，裁判文书原文具有法律效力，本页仅作学习检索之用，引用请以官方发布文本为准。