某物业公司与信某物业服务合同纠纷调解案

某物业公司是某小区的物业服务公司，信某是该小区的一名业主。2016年2月，信某购房时与某物业公司签订了《前期物业服务协议》。该协议约定，由某物业公司为某小区提供前期物业管理服务，物业服务费每年交纳一次。信某在该小区的房屋面积为96.09平方米，自2019年至2024年，信某以物业服务不到位为由，拒绝交纳物业费用。某物业公司多次向信某催要，双方因服务质量问题久争不下，对抗情绪较大，纠纷已无法自行协商，故某物业公司诉至法院，要求信某支付未交纳的物业费及违约金共计4000元。

法院收到起诉材料后，考虑到案件标的额不大，且业主是因物业服务质量问题拒交物业费，采用调解的方式更有利于化解此类纠纷，经征得双方当事人同意，委托物业纠纷人民调解委员会进行先行调解，由调解委员会安排专业调解员进行调解工作。调解员收到案件后，认真梳理争议焦点，决定采用“三步走”开展化解工作。

一是听取物业和业主双方诉求，理清争议的关键所在。调解员首先邀请房管中心职工与物业公司共同会谈。通过会谈，物业公司表示，其职工多次向信某催交物业费，采取了上门、打电话等多种途径，信某后来拒接电话，造成物业公司无法收取费用。随后，调解员又通过电话联系信某，信某强调物业未履行合同中约定的“每日定时清运垃圾”条款，导致小区生活环境恶化，且小区各种车辆乱停乱放，物业公司未尽到提醒义务，造成小区拥堵。物业公司则表示其多次宣传规范停车，但小区人流量大，且乱停车是因个别业主违规所致，物业公司也无法进行制止。

二是到小区进行实地走访调查。调解次日，调解员联合法院工作人员实地查看小区垃圾存放、停车情况，发现小区垃圾桶附近确有散落垃圾，小区内部虽然四轮机动车辆的停放较为规范，但三轮电动车和两轮电动车随意停放的情况较多。调解员和法院工作人员将上述情况拍照发给了物业公司，要求其组织员工及时清理，并在小区开展宣传引导工作。

三是邀请物业公司和信某“面对面”沟通。调解第三天，调解员前往小区物业中心，运用法、理、情相结合的方式对双方开展调解工作。在调解过程中，调解员向物业公司着重介绍明确了物业服务内容、质量要求、费用标准等，同时强调业主也应按照合同约定交纳费用，逾期支付的还需要承担违约责任。从法理的角度，既讲法律政策、也重情绪疏导，既解法结、更解心结，并分析利弊得失。通过沟通，双方正确认识了自身的责任与义务，物业公司表示在物业服务工作上确有做的不到位的地方，自愿减免部分物业费用。仅用时4天，双方就物业费交纳事宜达成了和解。

物业服务合同纠纷呈逐年递增态势,具有案情简单、标的额较小的特点。本案中，双方当事人争议焦点在于物业服务质量，这也是当前大量业主拒交物业费的主要原因，此类物业纠纷涉及业主较多，如不能妥善化解，易激化矛盾，不利于小区和谐。本案中，通过“法院+房管中心+物业纠纷人民调解委员会”多元化解机制，充分发挥法院指导调解职责、房管中心行业管理职能、物业纠纷人民调解委员会前端调解功能，形成纠纷化解合力。针对业主反映的物业服务不到位的问题，由房管中心加强对物业公司的管理和指导，督促物业公司提高服务水平；针对业主对交纳物业费义务认识不足情况，由调解员向业主开展物业类法律普法，明确业主权利及义务，引导业主共同参与小区维护，提升小区居住水平；法院则发挥指导调解职能，开展释法明理，加强与房管、人民调解的联动配合，不仅促推纠纷实质化解，还促推物业公司及时提升服务水平，从源头避免类似纠纷再次发生，助力文明和谐城市建设。

双方达成和解，信某及时交纳了3500元物业费。本起纠纷得以圆满化解。

《中华人民共和国民法典》第 509 条、第 577 条、第 937 条、第 942 条、第944条

《物业管理条例》（2018年修订）第41条