某物业公司与张某等43户业主物业服务合同纠纷调解案

某物业公司相继于2019年1月1日、2021年1月1日与某小区业主委员会签订物业服务合同，约定由某物业公司为该小区提供物业服务，服务期限截止到2021年12月31日。某物业公司称，合同期满后仍按照原合同继续为该小区提供物业服务至2022年12月31日止，故诉至法院，要求43户业主支付拖欠的物业费及违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，为妥善化解纠纷，按照“示范判决+批量调解”方式开展以下工作。

一是实地勘察摸清症结，要素式清单锁定争议焦点。法院经向张某等业主了解，业主认为，2022年起某物业公司未与小区业委会签订合同，且2021年物业服务期间，物业服务质量与收费价格不匹配，小区存在环境脏差、私拉电线、占用居民消防通道等问题，故拒绝支付物业费。为确定双方争议焦点，法院按要素式审判工作法，提炼出审理该类案件中物业服务具体情况、物业费收费标准公示等关键要素，并依据要素式清单，实地走访勘察案涉小区，了解现场实际情况，查明有关事实。

二是典型案例巡回审判，以案释法强化规则指引。为推进纠纷就地化解，经过实地走访和案卷梳理，法院选取具有典型意义的张某一案，在涉案小区属地的社区巡回法庭进行开庭，并邀请同小区居民旁听案件审理。庭审中，法官围绕物业公司是否提供了物业服务、业主反映的部分管理问题是否可以成为拒付物业费的理由等争议焦点作分析。最终认定物业公司事实上履行了物业服务，且针对业主反映问题也及时作了整改，最终判决张某支付物业费。示范判决作出后，法官以案释法，向旁听居民详细解读物业服务合同相关法律，并进行现场答疑。有3名业主当场与某物业公司达成和解。

三是示范案例指导调解，分层分类促成批量和解。示范判决作出后，法院征得当事人同意，开展先行调解工作。指导法官先组织调解员学习并讲授物业纠纷调解思路方法。之后，调解员以示范判决为基准，向业主耐心解读物业服务合同的相关法律法规，引导业主形成合理预期。同时，引导业主积极表达诉求，充分听取其对某物业公司的意见建议，并将相应建议反馈给某物业公司，实现纠纷化解与服务提升的良性互动。在调解员耐心释法明理下，其余40户业主与物业公司均达成和解，主动交纳物业费，物业公司主动放弃违约金等诉求。

本案系因未续签物业服务合同情况下提供事实物业服务引发的拒交物业费纠纷，呈现出业主人数多、法律与治理问题交织、对立情绪大等特点。本案中，法院选取典型个案在属地街道开展巡回审判，通过要素式审判提炼事实服务关系认定、物业费计算标准等争议焦点，为类案化解提供标准和参考。同时，通过邀请其他业主参与旁听，帮助同类案件当事人预判诉讼结果，形成合理预期，达到以判促调效果。示范判决作出后，组织调解员学习解纷要点和调解技巧，针对不同诉求、不同情况的业主分类施策，通过规则释明、情绪疏导与利益平衡，促使全部纠纷得以实质化解，既保障了物业公司良性运行，又通过巡回审判、就地化解，达到以案释法的普法效果，提升业主和物业公司诚信履约意识，携手构建和谐社区。

43户业主中，除张某一案作出示范判决，并自动履行后，其余42件纠纷业主与某物业公司均达成和解，并主动交纳物业费。

《中华人民共和国民法典》第937条、第939条、第944条