某物业公司与连某物业服务合同纠纷调解案

某物业公司与某公寓开发公司签订《物业服务合同》，约定由某物业公司向公寓业主提供各项物业服务，同时向业主和物业使用人收取物业管理服务费、垃圾清运费、代收水电费等费用。合同签订后，某物业公司即按约定履行各项服务义务。公寓业主连某自2022年1月起未向某物业公司交纳上述费用，截至2023年底拖欠物业管理费、垃圾清运费共计4300元。某物业公司经多次催要未果，遂诉至法院，要求连某立即交纳所欠物业费。

法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，委托司法局驻院调解工作室开展先行调解工作。

首先，调解员与双方当事人进行深入沟通，连某表示公寓房屋入户门质量存在瑕疵，自己多次向该公寓开发公司及某物业公司反映问题均未得到答复，且对该物业公司的日常服务以及物业管理收费标准存在疑问和不满。某物业公司对此表示，房屋入户门质量存在瑕疵问题属于公寓开发公司责任，其与某物业公司系两个完全独立的主体，彼此互不隶属，因此不认可该项拒交物业费的理由，另外物业公司对业主的服务及收费标准均透明公开，不存在问题。调解员在此基础上进一步向连某了解了购房时的具体细节，以及物业公司所提服务标准依据。充分掌握信息后，调解员分析双方矛盾的关键有二：一是理清入户门质量问题与物业公司之间的关系，二是明确物业公司管理费用的收取标准。

其次，调解员分别向连某和某物业公司开展释法明理工作，讲解相关法律规定和各自的权利义务。对于连某，调解员向其释明公寓交房前的质量问题应向公寓开发公司反映，某物业公司与其之间成立的合同关系开始于交房后，且某物业公司与某公寓开发公司确实是两个不同的独立主体，不能将房屋问题一概归咎于物业公司，物业公司有收取物业费的合法权利和正常运营需求。对于物业公司，调解员引导其理解连某并非无故拖欠，而是确实存在相关问题未得到妥善解决，督促其就物业服务态度向连某作出承诺，并当场向连某出示了物业管理费用收取标准的依据，打消连某对物业服务的疑虑和不满。经调解员多次沟通释明，双方最终达成一致意见。

本案系业主与物业公司就物业服务范围存在争议引发的纠纷。连某认为物业公司应当为房屋质量存在问题负责，而某物业公司则认为房屋质量问题属于开发公司责任，不在双方物业服务合同范围之内，因此不应当成为业主拒交物业费的理由。调解员厘清争议焦点后，分别向双方开展释法明理工作，一方面劝解连某，物业公司提供了物业服务，业主应当根据约定交纳物业费，同时，对物业公司的物业管理服务质量的要求宜控制在一般善良管理人的职责范围内，不宜将业主遭受到的负面影响一概归咎于物业公司，并以此拒绝给付物业费，这可能有损整个小区物业正常经营管理秩序;另一方面引导某物业公司作为物业服务提供者，本着诚实信用、恪尽职守的善良意识，最大程度维护业主利益，努力创造明净整洁、安静有序、安全和谐的小区环境，不断提高物业服务质量和水平，通过释法说理和提供相应证明打消业主疑虑，促推双方互谅互让，不仅高效化解纠纷，也缓和了业主与物业公司的关系，携手营造小区和谐环境。

双方达成调解协议，物业公司对其曾向连某提供服务的态度问题向连某致以歉意并同意减免600元物业费，连某当场向物业公司支付3700元物业费。同时，连某表示就房屋入户门问题后续再与某公寓开发公司另行沟通解决。

《中华人民共和国民法典》第937条、第938条、第943条、第944条