某街道办与22户租户租赁合同纠纷调解案

某国营企业于1993年在自有资金相对困难的情况下，采取自愿集资方式建设一批门面，约定以息抵租3年，期满后按月收租。2003年，某国营企业破产改制，2004年将集资款全部清退。后该批门面被作为国有资产确权至区管委会名下，由某街道办对其进行监督管理和经营维护。2007年起，陆续有租户开始拒绝缴纳租金。租户中有11户为原集资建房户，虽然集资款项已全额退还，但因对此不满，一直拒缴租金。其他11户租户则与其抱团取暖，共同谋求以低价购买门面。2024年，因22户租户在租赁合同早已到期的情况下拒绝重新签订租赁合同，亦不腾退门面、不缴纳前期欠付的租金，街道办将其中4户租户诉至法院。

法院在收到起诉材料后，为稳妥化解系列纠纷，征得双方当事人同意后，委派熟悉当地情况的人民调解员进行调解。人民调解员开展了以下工作： 一是充分了解各方诉求，确定争议焦点。调解员第一时间了解基本情况，组织在家的租户与街道办共同召开调解会议。调解会议上，租户情绪非常激动，一再强调自身困难和对街道办工作的不满。调解员及时安抚租户情绪，引导租户进行合理、友善沟通协商。在充分听取租户陈述后，确认租户诉求为：1.租户认为租金较往年租金增幅过高，现门面经营不景气，希望租金优惠50%；2.参与集资建房租户认为自己参与了集资而未享受到相应的优惠政策；如若续租，应与未参与集资租户区分租金收取标准；3.前期评估面积有误，租户自行搭建部分不应计入门面面积，不能收取租金。之后，调解员深入了解到租赁物权属、性质，并跟22户租户一一对接，分别统计出参与集资租户与未参与集资租户人数及各租户的未缴纳租金明细。 二是针对争议焦点进行释法说理。针对上述焦点问题，调解员耐心讲解法律、政策。首先明确关于解决国有资产相关问题的文件、承租人主张减免租金的合同、法律、政策依据等，告知租户减免租金不具有强制力，是否减免租金属于市场经营问题；同时，告知租户应采取合理合法的途径解决纠纷，并向租户分析研判纠纷事实，告知其租赁合同关系中双方的权利义务。 三是突出重点，争取租户理解。调解员梳理出矛盾较为尖锐的11户参与集资租户，分别多次走访开展工作；随后又与情绪较为激烈的4户租户进行“点对点”调解，帮助租户分析通过诉讼和先行调解解决纠纷的利弊，通过精准普法和耐心沟通，4户租户态度有所松动。 四是组织“面对面”调解。调解员在前期工作基础上乘胜追击，组织某街道办与租户“面对面”协商解决方案。某街道办针对门面经营不善的实际情况，对门面租金给予适当优惠措施。租户看到街道办的诚意后退让一步，同意续约并缴纳租金。经过长达两周的沟通协调和释法说理，双方最终达成一致意见。

该起系列纠纷中，涉及租户多，时间跨度长，法律关系复杂，化解难度十分大，且租户大都是夫妻小本经营，店铺虽小，却关系着一家人的生计，化解不当，易进一步激化矛盾。如果进入审判程序，不利于实质性、一揽子解决纠纷。为此，法院委托人民调解员进行调解，发挥人民调解员具有中立性与亲和力的优势，拉近与当事人的距离，消除当事人对立情绪，将矛盾从“群体对抗”转化为“个体协商”。在调解过程中，调解员全面了解案件情况，确定争议焦点，以释法析理和耐心沟通的方式突破重点人员，引导双方理清各方权利义务，采用“分类统计-分层沟通-分步调解”的调解策略，依据当事人经济状况、合作意愿设计弹性调解方案，平衡公共利益与个体诉求，增强调解协议可接受性，最终促使该系列纠纷妥善高效化解，不仅维护了当事人合法权益，也有力维护当地和谐稳定。

某街道办与22户租户达成一致意见：参与集资租户与未参与集资租户区别缴纳租金数额，前者一次性缴纳半年租金享受7折优惠、一次性缴纳三年租金享受6折优惠，后者一次性缴纳半年租金享受8折优惠、一次性缴纳三年租金享受7折优惠。20户租户已与某街道办续签合同，剩余2户租户已将门面清退。22户租户将欠缴的30余万租金主动履行完毕，并表示不再就案涉纠纷提出其他诉求，纠纷得以实质化解。

《中华人民共和国民法典》第752条