某酒店与李某等38名业主房屋租赁合同纠纷调解案
“法院+住建”联合化解批量房屋租赁纠纷
案 例
基本案情
2022年8月，某酒店与38户公寓业主分别签订房屋租赁协议，约定由酒店租赁公寓用于酒店经营，双方对租金、租赁期限、违约责任作了约定。随后，酒店对公寓进行了装修，并于2023年6月开始营业。后因公寓消防系统不合格，酒店于2024年1月31日停止经营。某酒店认为业主出租的公寓消防系统不合格，导致酒店无法正常经营，要求赔偿损失，与38名业主协商未果，诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并赔偿其经济损失。
处理方式方法
法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，依托最高人民法院与住建部建立的住建领域“总对总”在线诉调对接机制，委托住房城乡建设领域调解组织开展先行调解，并指派法官指导调解。
一是走访调查，理清争点。调解员采取实地走访调查、召开调解会议等方式，了解到案涉楼房系经住建部门消防验收合格后交付业主，后业主将公寓出租给酒店，现楼房部分消防设施出现故障。经深入梳理，双方的争议焦点为：房屋租赁合同是否应当解除；如解除合同，双方损失如何承担。双方当事人就争议焦点各执一词，互不相让，调解工作一度陷入僵局。
二是示范判决，打破僵局。考虑到涉及业主较多，且案件事实基本相同，调解员与指导法官商议后，决定采用“示范判决+批量化解”方式，先选取有代表性的2起案件进行审理，再以生效裁判结果指导开展剩余纠纷批量化解工作。两件示范判决认定涉案楼房验收合格，合同签订时双方并无过错，现案涉楼房部分消防设施不能正常工作，可能危及顾客人身安全，对酒店要求解除合同的请求给予支持。此外，消防设施故障不能归责于双方，因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，根据公平原则由装修后受益的业主向酒店支付装修残值款。
三是批量调解，成功化解。调解员根据示范判决对装饰装修及室内物品价格的鉴定结果，逐一计算出每户出租房屋现存装饰装修及物品残值，并制作台账。调解员先选出一名有调解意愿的当事人，参照示范判决案例中的证据、结果提出调解方案，促成达成调解协议。对于其他纠纷，调解员以该案调解思路为基础，总结出每个案件的共性与个性，逐一与当事人进行释法说理，最终促成其他纠纷全部成功化解。
裁判要旨
本案系房屋租赁合同纠纷，案情基本相同，但涉及业主人数较多，若不能及时化解，易激化矛盾。本案中，法院依托最高人民法院与住建部建立的“总对总”在线诉调对接机制，委托住建领域调解员开展调解工作，充分发挥其专业优势，增进当事人信任，提高调解精准化水平。调解过程中，调解员通过实地调查、座谈交流等方式，一方面缓解了业主对抗情绪，另一方面明确了案件争议焦点和化解思路。之后双方就争议焦点分歧较大的情况，采用“示范判决+批量化解”方式，选取典型案件先行审理形成示范判决，再运用示范判决进行释法说理，促使批量纠纷高效化解，避免双方损失进一步扩大。通过“法院+住建”联动化解，发挥“内行人”调处“专业事”的优势，提高了纠纷化解效率，做到案结事了人和。
处理结果
38起纠纷中，除2件通过“示范判决”解决，剩余36起纠纷均达成调解协议，由每户业主向酒店支付装修款19000元，21起当场履行，15起约定了支付期限，目前已按约履行完毕。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第563条、566条、703条、第715条、第731条
《最高人民法院办公厅 住房城乡建设部办公厅关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制的通知》（法办〔2023〕358号）
《山东省住房和城乡建设厅 山东省高级人民法院关于在全省住房城乡建设领域落实“总对总”在线诉调对接机制的试点工作方案》
案例来源
人民法院案例库入库案例（D2025-161-1-111-576）。原文收录自人民法院案例库，裁判文书原文具有法律效力，本页仅作学习检索之用，引用请以官方发布文本为准。