王某等34户业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

某房地产公司系某小区开发商，王某等业主于2015年至2019年期间先后与某房地产公司签订《商品房房屋买卖合同》、《前期物业管理服务协议》。2019年以来，某房地产公司陆续为业主办理案涉房屋的不动产权证书。2024年5月，某房地产公司与新进驻物业公司进行交接，正式退场，王某等部分业主提前预交了数月物业费。业主因退交物业费问题与某房地产公司沟通过程中发现，其不动产权证载房屋面积与《商品房房屋买卖合同》约定面积不符，且存在违规代收办证费、截留装修保证金等问题。某房地产公司表示，公司代收办证费用是经业主同意，不存在违规收费且未获利，不构成不当得利；关于装修保证金，部分业主已经抵扣了物业费，该部分费用不应当退还，且在公司完成物业交接前，仍存在部分业主欠交物业费的情况，公司将另行提起诉讼，主张相关权利。经双方多次沟通未果，王某等34户业主将某房地产公司诉至法院，要求某房地产公司退还多收的款项。

法院收到起诉材料后，考虑到目前部分业主起诉，还有大量业主正在观望，且某房地产公司关于物业服务合同将另行提起诉讼，该纠纷涉及人数多，利益诉求强，事关民生稳定，为妥善化解纠纷，征得当事人同意后，依托多元解纷机制，委托入驻综治中心的人民调解委员会进行先行调解，同时邀请市场监管、住建等部门调解员参与调解，并指派资深法官进行专业指导。

一、走访调查，找准问题症结。法院会同人民调解员及住建部门调解员到该房地产公司进行走访。某房地产公司表示，售房时是按套进行出售，确实存在部分业主房屋面积差的问题，某房地产公司于2019年已为部分业主办理了不动产权证，该业主届时就应当知晓房屋面积，其于2024年向法院提起诉讼，已超诉讼时效，对未超过诉讼时效的，房地产公司表示愿意退还相应款项；关于某房地产公司代收办证费用，其代收标准由每户80元到1400元不等，均是办理不动产权登记费用。此外，经与小区业委会代表沟通了解，部分业主欠交物业费是因为物业公司服务不到位，小区卫生环境、硬件（电梯）设施设备、安全管理、服务态度等方面存在诸多问题，多次反映均未得到处理，导致矛盾激化。

二、部门联调，搭建解纷平台。本案矛盾冲突涉及人数较多，且双方缺乏有效沟通渠道，对抗情绪明显。对此，人民调解员先对双方进行情绪疏导；市场监管、住建两个部门调解员向房地产公司作政策解读，明确不动产登记收费标准；指导法官结合案件具体情况，借鉴类案裁判规则及人民法院案例库案例，向双方进行法理及情理分析，畅通业主诉求表达与企业回应渠道，避免矛盾进一步激化。

三、类案指引，明确裁判标尺。根据沟通了解情况，该系列纠纷业主诉求高度相似、双方分歧较大，故由法院选取其中一件囊括相同诉求、共同争议点的典型案件，由资深法官进行示范庭审，并邀请小区业委会代表和部分业主参与旁听，通过精准界定争议焦点，形成示范判决，引导双方当事人形成合理预期，为后续调解提供参考。

四、分类施策，实现批量调解。示范判决生效后，法院依托该示范判决对该系列纠纷按调解意图由强到弱进行分类处理，针对业主普遍关心的诉讼时效、退费金额计算、履行期限等问题，结合类案裁判，逐一进行释法说理：1.对于房屋产权面积小于合同面积且已超过诉讼时效的业主。结合相关不动产权证书颁发时间（2019年），业主提交的不动产权证书、住宅专项维修基金专用票据、购房发票及物业费交费凭证上均明确记载房屋建筑面积，可以明确业主知道或者应当知道权利受到损害的时间，其于2024年向法院提起诉讼已超过诉讼时效，某房地产公司关于诉讼时效的抗辩理由应当得到支持。通过“一对一”释法明理，取得了业主的理解；2.对于退费金额计算及履行期限的问题。明确办理不动产登记的收费标准为每件80元，由不动产权利人缴纳，不动产抵押登记的登记费由登记为抵押权人的一方缴纳，新建商品房交付前开发企业委托测绘的，测绘费由开发企业承担。某房地产公司代收的超过80元部分的办证费用，依法应退还业主。在此基础上，调解员考虑某房地产公司现有的困境及履行能力，引导双方互谅互让，最终促成所有纠纷均达成和解。该系列纠纷得以妥善化解。

五、回访宣传，源头预防纠纷。达成和解后，法院会同相关部门跟踪履行情况，定期回访业主，巩固调解成效。同时针对潜在纠纷，向小区业主进行物业服务合同纠纷专项普法宣传，针对物业管理服务常见问题，开展现场答疑，讲解《民法典》有关物业费交纳、物业服务合同权利义务以及物业服务不到位是否可以拒交物业费等相关规定，让业主对物业公司的服务内容以及业主的权利与义务有了更充分的了解，从源头上解决业主不交纳物业费的症结，同时也进一步促推物业公司管理和服务水平不断提高。

本案系房屋买卖过程中因面积差、物业费等引发的系列纠纷，具有人数多、范围广等特点，若不能及时化解，将很大程度影响业主的居住体验和小区的和谐稳定。本案中，法院运用“示范判决+批量调解”机制，以示范判决明确争议焦点，释明法律责任，增强合理预期，促推其他纠纷批量化解。调解过程中，邀请市场监管、住建部门共同参与，充分发挥行政主管部门职能优势，明确不动产登记收费标准，以及双方各自责任所在，规范房地产公司销售行为，找准化解纠纷突破口。同时，灵活运用分类施策调解方式，针对房屋产权面积小于合同面积且未超过诉讼时效的业主开启“绿色通道”优先处理；对房屋产权面积小于合同面积且超过诉讼时效的业主结合案件具体情况“一对一”进行释法说理，解开心结，化解矛盾。调解后，加强回访宣传，释明权利义务，公司需按协议返还款项，业主也应主动补交物业费，实现“收支两条线平衡”，不仅一揽子化解系列性、关联性争议，防止“一案结多案生”，实现“判决一案、调解一批，化解一片”的良好效果，也减轻了企业解纷成本，盘活企业资金链，助力优化营商环境。

王某等34户业主与某房地产公司达成和解，某房地产公司两个月内退还装修保证金及超额收取的办证费用，并向房屋产权面积小于合同面积且未超过诉讼时效的业主退还差额面积的购房款。同时，通过回访宣传，该小区欠交物业费的业主也主动与该房地产公司沟通，自愿补交物业费。

《中华人民共和国民法典》第143条、第188条、第592条、第937条、第942条、第944条

《国家发展改革委、财政部 关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）