物业服务合同

合同编号：________________

物业服务合同

（业主方立场示范文本）

签订地点：________________

签订日期：______年____月____日

委托方（甲方）：________________（业主大会／业主委员会／建设单位）

业主大会备案号：________________　　负责人：________________

地址：________________　　联系电话：________________

受托方（乙方）：________________（物业服务人）

统一社会信用代码：________________　　法定代表人：________________

住所：________________　　联系电话：________________

项目负责人：________________　　备案编号：________________

（注：本合同应经业主大会依法定程序表决通过，由业主委员会代表全体业主签订；未成立业主大会的，由建设单位或街道指定主体签订。）

鉴于：甲方依《民法典》第二百七十八条经业主共同决定选聘乙方；乙方具备相应服务能力并承诺按约定标准提供服务。双方依据《民法典》第九百三十七条以下及《物业管理条例》，订立本合同。

签订地点：________________

签订日期：______年____月____日

第一条 定义与解释

1.1　"物业服务区域"指第二条载明的区域；"共用部位、共用设施设备"以附件一为准。

1.2　"公共收益"指利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入。

第二条 物业基本情况

2.1　名称____，坐落____，类型____，占地面积____平方米，总建筑面积____平方米。

2.2　楼栋____栋、户数____户、电梯____台、车位____个、出入口____个，交付时间____年____月。

第三条 共用部位与设施设备

3.1　共用部位包括外墙、屋面、楼梯间、走廊、大堂、设备层、道路、绿地、围墙及附属设施。

3.2　共用设施设备包括电梯、消防、供水供电供气、供暖、排水、监控、门禁、照明、充电设施，详见附件一。

第四条 服务内容

4.1　乙方提供下列服务：（1）公共秩序维护与门岗值守；（2）公共区域清洁与垃圾清运；（3）绿地养护；（4）共用设施设备运行维护；（5）装饰装修管理；（6）客户服务与档案管理。

4.2　业主专有部分的维修养护由业主自行负责，乙方可另行有偿提供。

第五条 服务标准

5.1　乙方按附件二《服务标准与考核评分表》提供服务，该表所列项目、频次、响应时限与合格标准构成本合同实质性内容。主要量化指标为：报修受理后三十分钟内响应；一般故障二十四小时内修复；电梯困人三十分钟内到场救援；公共区域每日清扫不少于两次；生活垃圾每日清运一次；绿化修剪每月不少于一次；消防设施每月检查一次。

5.2　附件二未列明的事项，按国家、行业及本市物业服务等级标准中较高者执行。

5.3　附件二所列标准为乙方义务的最低标准。国家、行业、本市物业服务等级标准，以及乙方投标文件、服务承诺、公示的服务方案高于附件二的，按较高标准执行；乙方不得以附件二未列明、成本上涨或人员不足为由降低服务标准。

第六条 考核与费用扣减

6.1　甲方每季度组织考核，可邀请业主代表或第三方机构参加，按附件二评分表逐项打分，考核结果书面通知乙方并在物业服务区域公示七日；乙方对考核结果有异议的，应于收到通知后五日内书面提出并附证据，逾期视为认可。

6.2　考核得分低于九十分的，每低一分扣减当季服务费的百分之一；低于八十分的，扣减当季服务费的百分之二十，并限期三十日整改；连续两次低于八十分的，甲方有权解除合同。考核扣款不影响甲方就乙方违约造成的损失另行索赔，亦不免除乙方的整改义务。

第七条 服务期限与续聘

7.1　服务期限自____年____月____日至____年____月____日。

7.2　期满前3个月双方应就是否续聘协商，甲方决定续聘的应经业主共同决定；期满未选聘新物业服务人的，乙方应按原条件继续服务至新合同生效。

第八条 物业服务费

8.1　计费方式为包干制；经双方另行约定采用酬金制的，按第十条执行。收费标准：住宅每月每平方米____元，商业____元，车位每月____元。

8.2　服务费用于人员薪酬社保、耗材、设备维保、公共能耗、保险、税金及管理成本，不含专项维修资金与专有部分维修。

第九条 缴费主体与时间

9.1　业主自房屋交付之日起按月缴纳，于每月____日前付至本合同约定账户；建设单位未售出房屋的服务费由其全额承担。

9.2　空置房屋按____％缴纳（注：折扣比例应明确写入本合同；未约定的，业主可参照当地物业服务收费管理规定与乙方协商按不超过百分之七十交纳，乙方不得以已提供公共服务为由拒绝协商。）

第十条 包干制与账目公开

10.1　采用包干制的，乙方自负盈亏，但应于每季度首月十日前公示上期收支明细，包括服务费收入、人员薪酬、能耗、维保、外包及管理成本；公示期不少于十五日，业主可查阅、复制并拍照留存。

10.2　乙方应于每年三月三十一日前提交上一年度服务报告与经会计师事务所审计的收支报告，审计费用从服务费或公共收益列支；乙方拒绝公开、拖延公开或提供虚假账目的，甲方有权依第九百四十三条主张查阅、复制，并有权解除合同、要求乙方按当年度服务费总额的百分之二十支付违约金。

第十一条 专项维修资金

11.1　专项维修资金的使用由业主依法共同决定，乙方应编制维修方案与预算，经甲方审核公示后实施。

11.2　发生危及人身安全的紧急情况，乙方应立即采取应急措施并报告，事后补办手续，不得挪用维修资金。

11.3　乙方使用专项维修资金，应提交维修方案、预算、比价或招标记录、施工合同及竣工验收资料，经甲方审核并依法定程序表决后实施；未经同意擅自使用、虚增工程量或与施工单位串通的，应双倍返还并赔偿损失，甲方有权解除合同。

第十二条 停车位与车库

12.1　规划车位应首先满足业主需要；占用共有道路或其他共有场地的车位属全体业主共有。

12.2　车位服务费标准为____，收益扣除管理成本后归全体业主；乙方不得擅自出售、附赠或长期出租共有车位。

第十三条 公共收益归属与分配

13.1　公共收益归全体业主共有，由甲方设立专账管理，乙方代收的应于每季度末全额移交。

13.2　公共收益扣除合理成本后，____％补充专项维修资金，其余用于业主共同决定的支出；乙方不得截留、挪用。

13.3　乙方主张从公共收益中扣除管理成本的，应事先经甲方书面确认成本项目与金额，扣除比例不得超过收益总额的百分之三十，并应提供发票、合同及付款凭证；未经确认擅自扣除或截留的，按截留金额的双倍返还，并按日万分之五支付违约金。

第十四条 共用部位经营

14.1　乙方利用共用部位、共用设施设备经营的，应事先取得甲方书面同意，并公示经营方案与收益。

14.2　经营合同期限不得超过本合同服务期限；本合同终止的，经营合同一并终止，乙方应配合移交。

第十五条 乙方义务与安全防范

15.1　乙方应妥善维修养护共用部位、共用设施设备，维护区域环境卫生与秩序（第九百四十二条）。

15.2　乙方应采取合理措施保护业主人身、财产安全，对违反治安、消防、环保法规的行为及时制止、报告。

15.3　乙方不得以停止供电、供水、供热、供燃气、停止电梯运行或限制出入等方式催缴服务费（第九百四十四条）。乙方违反的，每次按人民币【　】元支付违约金，并赔偿业主因此产生的全部损失；甲方有权解除合同。

第十六条 业主义务

16.1　业主应按约定缴纳服务费，配合维修养护、应急处置与入户检查，不得妨碍正常服务。

16.2　业主不得违规装修、占用消防通道、擅自改变房屋用途或损害共用部位。

第十七条 装饰装修管理

17.1　业主装修应事先告知乙方并办理登记，签署装修管理协议，缴纳装修保证金____元。

17.2　乙方应巡查装修行为，发现违规应制止并要求整改，拒不整改的报告有关部门；乙方不得指定装修企业或强卖材料。

第十八条 人员配置

18.1　乙方按附件三配备人员，项目负责人及消防、电梯、电工等特种作业人员应持证上岗，名单报甲方备案。

18.2　项目负责人变更应提前____日书面告知甲方并说明理由。

第十九条 转委托限制

19.1　乙方不得将本合同项下服务整体转委托；电梯、消防等专项服务分包应经甲方书面同意。

19.2　分包不免除乙方责任，分包方行为视为乙方行为。

第二十条 报告、审计与资料

20.1　乙方应建立设施设备台账、维修与巡查记录、投诉处理记录，保存不少于____年，供甲方查阅。

20.2　甲方可委托审计机构审计服务费收支与公共收益，乙方应配合，审计费用从公共收益列支。

20.3　乙方应于每年三月三十一日前向甲方移交上一年度的设施设备台账、维修与巡查记录、投诉处理记录、公共收益明细及外包合同副本；乙方拒不提供或提供虚假资料的，甲方有权委托第三方审计，审计费用由乙方承担。

第二十一条 合同解除

21.1　经业主共同决定解聘乙方的，甲方应提前六十日书面通知（第九百四十六条）。乙方存在下列情形之一的，甲方有权即时解除且无需提前通知：擅自提高收费标准或增设收费项目；截留、挪用公共收益或专项维修资金；以停水停电、停梯、限制出入等方式催费；连续两次季度考核低于八十分；擅自将本合同项下服务整体转委托；被主管部门行政处罚或列入严重失信名单。

21.2　乙方解除合同的，应提前60日书面通知并说明理由；擅自停止服务的，应赔偿业主损失。

21.3　甲方依前条即时解除的，乙方应于十五日内退出物业服务区域并完成移交，逾期按每日人民币【　】元支付违约金；乙方拒不退出的，甲方可请求人民法院判令其退出并赔偿损失。

第二十二条 交接与资料移交

22.1　合同终止或解除后____日内，乙方应移交物业服务用房、共用设施设备、钥匙、图纸、台账、预收费用及公共收益结余（第九百四十九条）。

22.2　乙方应配合新物业服务人完成承接查验，不得损毁、隐匿资料或设置障碍；移交完毕前应维持正常服务。

22.3　乙方逾期移交、移交资料不完整或移交的设施设备不能正常运行，应按每日人民币【　】元支付违约金，并赔偿甲方及新物业服务人因此产生的损失；甲方有权在移交完毕前暂缓支付尚未结清的服务费，暂缓支付不构成违约。

第二十三条 违约责任

23.1　业主逾期缴费的，按欠费金额每日万分之零点五支付违约金，累计不超过欠费本金的百分之十；乙方不得收取约定标准以外的滞纳金、手续费或其他费用，亦不得因业主欠费而拒绝提供基本服务、限制业主使用共用设施或公示欠费业主的姓名、房号等个人信息。

23.2　乙方服务不达标的，按第六条扣减服务费并限期整改；整改后仍不达标的，甲方有权解除合同并要求赔偿。

23.3　乙方擅自提高收费标准、截留公共收益或挪用维修资金的，应双倍返还并赔偿损失。

第二十四条 免责与不可抗力

24.1　因不可抗力致服务中断的，乙方应及时抢修并公告，据影响程度免责，但不免除其应急义务。

24.2　因第三人侵权致业主人身、财产损害的，由侵权人承担责任；乙方未尽合理安全防范、监控值守、巡查或及时救助义务的，应在其过错范围内承担相应赔偿责任。乙方不得仅以已设置警示标志、已张贴公告或已履行报告义务为由主张完全免责。

第二十五条 通知与送达

25.1　双方确认首部地址、电话、邮箱及物业服务区域公告栏为有效送达方式；向业主送达可采用上门、邮寄、短信或公告。

25.2　公告送达自张贴之日起第3日视为送达。

第二十六条 争议解决

26.1　本合同的订立、效力、解释、履行及争议解决，均适用中华人民共和国法律。

26.2　因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向物业所在地人民法院提起诉讼。

26.3　败诉方应承担胜诉方为本案支出的律师费、保全费、保全担保费、公证费、差旅费等实现债权的合理费用。

26.4　争议期间乙方不得停止服务，业主不得拒缴服务费。

（注：本条依《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条协议管辖，将管辖法院约定于物业服务区域所在地。物业服务合同纠纷不属于该法第三十四条规定的不动产专属管辖情形，物业所在地系合同履行地，与争议具有实际联系，该约定合法有效，且便于业主就近起诉、法院现场勘验与调取物业档案。）

第二十七条 其他约定

27.1　本合同自双方盖章之日起生效，一式____份，双方各执____份，报街道及房管部门备案。

27.2　附件一至附件四为本合同组成部分；附件与正文不一致的，以对业主更有利的约定为准。

27.3　涉及业主共同决定事项的变更，应经业主大会表决通过。

（以下无正文，为签署栏）

委托方（甲方）（盖章）：________________　　负责人或授权代表：________________

签订日期：____年____月____日

受托方（乙方）（盖章）：________________　　法定代表人或授权代表：________________

签订日期：____年____月____日

附件一　共用部位与共用设施设备清单

附件二　服务标准与考核评分表

附件三　人员配置表

附件四　公共收益分配方案