物业服务合同

合同编号：________________

物业服务合同

（物业服务人立场示范文本）

签订地点：________________

签订日期：______年____月____日

委托方（甲方）：________________（业主大会／业主委员会／建设单位）

业主大会备案号：________________　　负责人：________________

地址：________________　　联系电话：________________

受托方（乙方）：________________（物业服务人）

统一社会信用代码：________________　　法定代表人：________________

住所：________________　　联系电话：________________

项目负责人：________________　　备案编号：________________

（注：乙方应核验甲方签约主体资格及业主大会决议，留存决议、表决票与授权文件；未成立业主大会的，应与建设单位签订。）

鉴于：甲方经业主共同决定选聘乙方，或由建设单位依法选聘乙方提供前期物业服务；乙方具备相应能力并同意按约定条件提供服务。双方依据《民法典》第九百三十七条以下及《物业管理条例》，订立本合同。

签订地点：________________

签订日期：______年____月____日

第一条 定义与解释

1.1　"物业服务区域"指第二条载明的区域；"共用部位、共用设施设备"以附件一为准。

1.2　"包干制"指按约定标准收取服务费、自负盈亏的计费方式；"公共收益"指经营共用部位所得收入。

第二条 物业基本情况

2.1　名称____，坐落____，类型____，占地面积____平方米，总建筑面积____平方米。

2.2　楼栋____栋、户数____户、电梯____台、车位____个、出入口____个，交付时间____年____月。

第三条 服务内容

3.1　乙方提供下列服务：（1）公共秩序维护；（2）公共区域清洁与垃圾清运；（3）绿地养护；（4）共用设施设备运行维护；（5）装饰装修管理；（6）客户服务与档案管理。

3.2　业主专有部分、专有设施及业主自行加装设备的维修养护不属本合同服务范围，乙方可另行有偿提供。

第四条 服务标准

4.1　乙方按附件二《服务标准》提供服务，附件二所列项目、频次与响应时限为乙方义务的全部范围；附件二未列明的服务事项，乙方不承担义务，业主不得以其他小区服务标准、行业评优标准、建设单位销售承诺或乙方员工口头承诺主张乙方违约。

4.2　附件二未约定的事项，乙方不承担违约责任；法律、行政法规另有强制性规定的，从其规定。乙方履行法定基本义务不以附件二列明为前提，但该等义务的履行标准以法律、行政法规规定的最低要求为限。

第五条 服务期限与续聘

5.1　服务期限自____年____月____日至____年____月____日。

5.2　期满前3个月，乙方可书面提出续聘；同等条件下乙方享有优先权。甲方决定续聘的，应经业主共同决定。

5.3　合同期满甲方未依法完成选聘或新物业服务人未进驻的，乙方有权按原标准继续提供服务并按实收费；乙方亦有权提前三十日书面通知后退出，退出后不承担因服务中断产生的责任。

第六条 物业服务费

6.1　计费方式为包干制，标准为：住宅每月每平方米____元，商业____元，车位每个每月____元。

6.2　服务费标准系基于签约时的人工成本、能耗价格与税费测算，不含专项维修资金、专有部分维修及设施设备更新改造费用。

6.3　服务费不含下列费用，发生时由甲方或业主另行支付：专项维修资金；共用设施设备更新、改造与大修费用；业主专有部分维修；因政府提高环保、消防、防疫等标准而新增的改造支出；因业主或第三方原因造成的设施损坏修复费用。

第七条 缴费时间与滞纳金

7.1　业主应于每月五日前预缴当月服务费；建设单位未售出房屋的服务费由其全额承担，并于每月十日前结清。

7.2　业主逾期缴费的，按欠费金额每日万分之____支付违约金；逾期超过____日的，乙方可书面催告、公示欠费信息并依法提起诉讼或申请支付令。

7.3　乙方不得以停水、停电、停气或限制出入等方式催费（第九百四十四条），但可依前款行使救济。

7.4　业主逾期缴费超过三十日的，乙方有权暂停对其提供的特约服务、代办服务及装修审批，但不影响法定基本服务；乙方有权在物业服务区域公告栏公示欠费金额与欠费期间（不公示业主姓名、房号等个人信息），并有权就欠费提起诉讼或依法申请支付令。

第八条 空置房屋

8.1　空置房屋按本合同约定标准全额缴纳；双方另有折扣约定的，从其约定。

8.2　业主以未入住、未使用设施为由主张减免的，乙方不予认可，但双方另有约定的除外。

8.3　业主主张空置房折扣的，应提前书面告知乙方并办理空置备案，提供水、电、气用量记录等证明材料；未办理备案或无法证明实际空置的，按全额缴纳。空置期间乙方仍提供公共区域秩序维护、设施运行、消防值守等服务，业主不得以未实际使用为由拒缴。

第九条 成本变动与调价

9.1　因最低工资标准、社会保险费率、能源价格或法定税费调整致服务成本变动超过____％的，乙方可提出调价，并提交成本测算。

9.2　调价应经业主共同决定；自乙方提出之日起____日内未作出决定的，双方可协商按成本变动幅度调整，协商不成的，任何一方可解除合同。

9.3　乙方依前款提出调价后，双方协商超过九十日仍未达成一致，且甲方未依法完成业主共同决定的，乙方有权提前六十日书面通知解除合同并退出服务，不承担违约责任；甲方应在乙方退出前结清服务费及代垫费用。

第十条 酬金制与账目公开

10.1　经双方约定采用酬金制的，乙方按服务成本的____％提取酬金，其余全部用于本合同服务支出。

10.2　乙方应按第九百四十三条公开服务事项、收费项目与标准、履行情况、维修资金使用及公共收益情况；涉及商业秘密的成本明细可不公开。

第十一条 专项维修资金

11.1　共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，应使用专项维修资金，由乙方编制方案与预算，报甲方依法组织业主决定。

11.2　发生危及人身财产安全的紧急情况，乙方可先行抢修，费用从维修资金列支或由责任人承担，甲方应配合补办手续。

第十二条 停车管理

12.1　乙方按附件一划定车位并提供秩序维护、保洁与设施维护服务，车位服务费标准为____。

12.2　双方就车辆停放不成立保管合同关系，乙方仅提供场地与秩序维护服务；车辆刮擦、碰撞、丢失、被盗窃及车内物品损失，由责任人或保险人承担，乙方存在故意或重大过失的除外。

第十三条 公共收益

13.1　公共收益由乙方代为经营、收取的，应单独立账，扣除管理成本后按____％补充专项维修资金、____％用于补贴服务成本。管理成本按公共收益总额的百分之____（不超过百分之三十）包干扣除，包含人工、能耗、税费、维护及管理支出，乙方无需另行提供票据。

（注：依《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有。本款包干扣除系为简化核算，扣除比例不得明显偏离实际成本；业主或审计机构证明实际成本显著低于约定比例的，超出部分应返还业主，以避免该款被认定为不合理加重业主责任。）

13.2　乙方应每半年公示公共收益收支，业主可查阅；甲方要求审计的，费用由公共收益或甲方承担。

第十四条 共用部位经营

14.1　乙方可利用共用部位、共用设施设备开展经营，但应事先告知甲方并公示方案，不得影响业主正常使用与安全。

14.2　经营合同期限不超过本合同服务期限；本合同终止的，乙方应移交在手合同与收益结余。

第十五条 乙方义务与责任边界

15.1　乙方按本合同约定及行业规范履行维修养护、清洁、秩序维护与安全防范义务（第九百四十二条）。

15.2　乙方安全防范义务以本合同约定标准为限，不承担业主专有部分内部、业主自行保管财物、业主自装设施及第三人侵权所致的损失。业主专有部分内的渗漏、堵塞、电路故障、门窗损坏及业主自行添置设备的维修与赔偿，由业主自行承担，但经证明系共用设施设备故障直接所致的除外。

15.3　对业主违规装修、占用消防通道等行为，乙方应制止并报有关部门，不承担行政或民事赔偿责任。

15.4　乙方对业主违规装修、占用消防通道、擅自改变房屋用途等行为仅有制止与报告义务，不承担行政责任；乙方已制止并书面报告主管部门的，视为已履行管理义务，业主不得据此要求乙方承担赔偿责任。

第十六条 业主义务

16.1　业主应按约定缴纳服务费，配合维修养护、应急处置与入户检查，不得妨碍乙方正常管理。

16.2　业主不得违规装修、擅自改变房屋用途、占用共用部位或损坏共用设施设备；造成损坏的应赔偿。

第十七条 装饰装修管理

17.1　业主装修应事先告知乙方并办理登记，签署装修管理协议，缴纳装修保证金____元。

17.2　业主违规装修的，乙方有权制止、要求停工整改，并报告有关部门；拒不整改的，乙方可拒绝其施工人员与材料进入。

17.3　装修保证金于装修验收合格后____日内退还，因违规造成损失的可直接扣减。

17.4　业主违规装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，乙方有权从装修保证金中直接扣除修复费用，不足部分继续追偿；业主应在装修验收前恢复原状，未恢复的，乙方可自行或委托第三方恢复，费用由业主承担。

第十八条 人员与分包

18.1　乙方按附件三配备人员，特种作业人员持证上岗；项目负责人变更应提前____日告知甲方。

18.2　乙方可将电梯、消防、清洁等专项服务分包，但不得整体转委托，分包不免除乙方责任。

第十九条 保险

19.1　乙方应投保公众责任险，保险金额不低于____元，保险范围覆盖共用部位管理过程中的第三者责任。

19.2　保险赔付不足以弥补损失的部分，按本合同约定与过错程度分担。

第二十条 合同解除

20.1　甲方经业主共同决定解聘乙方的，应提前60日书面通知（第九百四十六条），并结清截至移交之日的服务费、代垫费用及违约金。

20.2　业主欠费金额累计超过应收服务费百分之三十，且经乙方书面催告后三十日仍未支付的，乙方有权解除合同并退出服务；乙方行使解除权不影响其就已发生欠费提起诉讼、申请支付令及主张违约金的权利。

20.3　一方擅自解除合同的，应赔偿对方由此产生的直接损失。

第二十一条 交接与退出

21.1　合同终止或解除后____日内，乙方应移交物业服务用房、共用设施设备、图纸台账、预收费用与公共收益结余（第九百四十九条）。

21.2　甲方未结清费用或未接收移交的，乙方有权拒绝移交相关资料，但不影响其退出服务；因甲方原因致移交延误的，乙方不承担此期间的安全责任。

21.3　乙方退出后，甲方或新物业服务人未及时接管期间发生的安全、消防、卫生、电梯困人等事故，乙方不承担责任；乙方已书面告知风险并移交必要钥匙、图纸的，视为已尽退出义务。

第二十二条 违约责任

22.1　乙方服务不达标的，甲方可书面要求限期整改；逾期未整改的，按当季服务费的百分之____（不超过百分之十）减收，该减收为甲方就服务不达标所能主张的唯一救济，甲方不得据此解除合同或另行索赔，但乙方连续两次考核不达标且整改无效的除外。

22.2　甲方或业主逾期缴费、拒不配合管理的，应赔偿乙方因此产生的催收费用、律师费、诉讼费、支付令申请费与损失；乙方为实现债权支出的上述费用，甲方或业主应全额承担。

第二十三条 不可抗力与免责

23.1　因不可抗力致服务中断或标准降低的，乙方应及时抢修并公告，据影响程度免除责任。

23.2　因政府行为、市政管网故障、第三人侵权或业主自身原因造成的损失，乙方不承担责任，但应协助处理并保留证据。

第二十四条 通知与送达

24.1　双方确认首部地址、电话、邮箱为有效送达地址；向业主送达可采用上门、邮寄、短信或区域公告栏公告。

24.2　公告送达自张贴之日起第3日视为送达；地址变更未告知的，自负不利后果。

第二十五条 争议解决

25.1　本合同的订立、效力、解释、履行及争议解决，均适用中华人民共和国法律。

25.2　因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向乙方住所地人民法院提起诉讼。

25.3　败诉方应承担胜诉方为本案支出的律师费、保全费、保全担保费、公证费、差旅费等实现债权的合理费用。

25.4　争议期间，业主应继续缴纳服务费，乙方应继续提供服务。

（注：本条依《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条协议管辖，将管辖法院约定于乙方住所地。物业服务合同纠纷不属于该法第三十四条规定的不动产专属管辖情形，乙方住所地系法定可选连接点，与争议具有实际联系，该约定合法有效，可显著降低物业服务人异地应诉与批量催收的成本。）

第二十六条 其他约定

26.1　本合同自双方盖章之日起生效，一式____份，双方各执____份，报街道及房管部门备案。

26.2　附件一至附件三为本合同组成部分；附件与正文不一致的，以正文为准。

26.3　本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议；补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

（以下无正文，为签署栏）

委托方（甲方）（盖章）：________________　　负责人或授权代表：________________

签订日期：____年____月____日

受托方（乙方）（盖章）：________________　　法定代表人或授权代表：________________

签订日期：____年____月____日

附件一　共用部位与共用设施设备清单

附件二　服务标准

附件三　人员配置表