十余名租户与某公司房屋租赁合同纠纷调解案

2023年5月，某公司在承租徐某菜市场后，在短视频平台发布菜市场招商广告，吸引十余名租户承租商铺。10月，该地区街道办向出租人徐某发出《责令（限期）改正通知书》，责令其月底前拆除房屋，恢复土地原状。11月，该菜市场20多间商铺被拆除，被拆除商铺的商户与某公司对租金返还问题以及装饰装修问题未达成一致。十余名商户将某公司诉至法院。

法院认为涉及人数较多，且涉及价格争议等专业问题，故在征得当事人同意后，依托最高人民法院与国家发展改革委员会建立的“总对总”在线诉调对接机制，通过人民法院调解平台将案件分流至辖区价格认证中心，并指派调解经验丰富的法官参与指导调解工作。调解员通过前期电话沟通，得知租户都是营业没多久便被拆除房屋，甚至有些租户是贷款进行装修，商铺突然被拆除给租户们造成了巨大经济负担，故租户们主张某公司返还租金以及保证金，并赔偿装修补偿金；而某公司表示，同意返还租户租金，但对租金数额不认可，主要是在返还租金的起始节点方面与租户无法达成一致意见，谈判进入僵局。 调解员在法官指导下寻求纠纷化解的最佳路径。法官通过梳理案情，明确本案争议点主要包括三个方面：1.某公司与租户签订的租赁合同是否合法有效；2.评估租户损失以及双方当事人之间的责任认定；3.明确退还的房屋租金如何计算。鉴于当事人双方争议较大，矛盾点较多，为进一步了解案件事实，法院联合价格认证中心到拆除地点进行实地调查，确认拆除范围。经现场走访发现房屋确已被拆除完毕，合同目的已无法实现，租户摊位无法正常经营。法官通过核查租户提供的现有证据且根据相关司法解释规定，认为该合同系无效合同，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并由某公司退还剩余租金。 得到法官的专业指导后，调解员立即与当事人取得联系，了解双方调解意向，并围绕上述争议焦点针对性开展调解工作。一方面通过向某公司释明其法律责任、诉讼成本、案件审理后对公司的影响，引导其拿出切实可行的解决方案，用最低成本、最高效率解决争议；另一方面，向租户释法明理，明确其要求返还的具体租金数额、保证金以及赔偿金数额。经调解员反复耐心沟通，双方就退还租金的起止时间以及金额达成一致意见。

本案系商铺被拆除后引起的房屋租赁合同纠纷，涉及人数较多，争议较大。为妥善化解系列纠纷，法院依托最高人民法院与国家发展改革委建立的“总对总”在线诉调对接机制，将纠纷分流至价格认证中心进行调解，并指定对接法官，充分发挥人民法院指导调解职能。一方面，法院联合价格认证中心进行实地调查，组织法官、调解员对涉及的相关法律问题进行分析研判，运用类案示范调解机制开展调解工作，以便后期调解员针对同类纠纷开展批量调处工作。另一方面，向当事人析明案件进入诉讼程序所付出的时间、人力、金钱等成本，引导当事人作出一定让步，形成符合双方预期的调解方案，既为当事人节约解纷成本，也提高了纠纷化解质效，最终促成10余户商户与某公司就租金争议一揽子实质化解。

经法院与价格认证中心联合调解，某公司与十余名商户达成调解协议，纠纷得以实质解决。

《中华人民共和国民法典》第155条、第157条、第703条 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第2条、第4条