某房地产企业与业主延期交房纠纷调解案

2020年至2021年期间，某房地产企业与400余名业主签订《商品房买卖合同》，约定应于2022年年底将商品房交付买受人。后因多种原因，直至2023年，某房地产企业才向业主发出交房通知。故业主将房地产企业诉至法院，以房地产企业延期交付房屋为由要求其承担延期交付违约金。

法院收到起诉材料后，立即指派办理不动产纠纷案件的法官开展调解工作，多次组织房地产企业负责人及业主进行座谈，了解双方想法。企业对逾期交房事实并不否认，但表示延期交房主要受疫情以及与案外人签订了装修改造合同的影响，且此前与业主签订了补充协议，交房给予60日的宽限期；而业主提起诉讼，从表面上来看是因开发商延期交房,实际上还是因为房价下跌。在对上述情况进行梳理后，法官提出“两步走”化解方案。首先，从群体性纠纷中选择典型案件作出示范判决，同时对其他业主开展调解准备工作，在判决后，对其余纠纷参照示范判决促成双方达成和解；之后，抓住两类重点人群分别施策，一是业主代表，二是特殊情形。针对业主代表重点进行释法明理，从而带动其他业主接受调解方案。特殊情形是对与示范性判决所涉案情存在较大差异的纠纷，单独制定化解方案。根据以上“两步走”方案，法院挑选了两起典型案件作出示范判决，同时邀请住建部门全程参与调解工作。两部门多次与房地产企业负责人沟通，尝试寻找多种途径的偿付途径，尽可能达成双方均能接受的偿付方案。在示范判决作出后，法官以示范判决为参照，对业主进行释法明理。最终，业主及房地产企业就违约金履行问题达成一致意见。

本案系房地产企业延期交付房屋引发的群体性纠纷，涉案人数多、涉及金额大。纠纷化解过程中，法院与住建部门加强联动，法院充分发挥指导调解法定职能，通过示范判决，为后续批量调解提供参考。同时，充分考虑房地产企业经营状况不景气的现实状况，提出通过非直接现金支付的方式赔偿业主损失。该批纠纷调解成功后，法院会同住建部门对本区房地产企业进行排查，指导存在类似问题的房地产企业做好应对预案，有效防范因房价下跌引发的群体性诉讼。

经法院与住建部门联动化解，430件延期交房纠纷，2件通过判决后再经协调成功成为示范性判决，92件以示范性判决作为参考在诉前达成调解协议，336件双方达成和解。房地产企业以免除物业费、抵扣车位费等多种方式与业主达成一致意见，群体性纠纷实现实质解决。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条、第590条