鲁某、许某与某开发公司房屋买卖合同纠纷调解案

鲁某、许某与某开发公司签订了商品房买卖合同。合同签订后，某开发公司未按照合同约定为鲁某、许某办理房屋所有权证，两人向法院提起诉讼。

征得当事人同意后，法院指派调解经验丰富的调解员组织开展调解工作。调解员经与双方当事人多次沟通，全面了解纠纷具体情况，随后开展一系列化解工作： 一是释法说理，明确各方权利义务。调解员向开发公司释明，其与鲁某、许某签订的房屋买卖合同系基于双方合意，为合法有效的合同。根据双方合同约定，如果开发公司未在规定时间内协助鲁某、许某取得房屋所有权证书，鲁某、许某有权要求开发公司根据合同约定支付违约金。 二是总结焦点，明确违约金具体数额。双方争议焦点为违约金金额。按照合同约定，违约金的数额为自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算房屋价款总金额万分之一。 三是与双方当事人沟通，促成尽快达成调解方案。一方面，调解员向开发公司说明，根据法律规定及合同约定，鲁某、许某请求支付违约金属于维护自身合法权益的行为，开发公司延迟协助鲁某、许某取得房屋所有权证书，损害了鲁某、许某的切身利益，其有义务向鲁某、许某支付违约金。另一方面，调解员积极劝说鲁某和许某，向其说明某开发公司延迟协助办证涉及一百余名买房人，需要支付的违约金较高，当前开发公司经营运转困难，支付能力确实有限。为防止损失进一步扩大，确保当事人权益及时得到实现，调解员建议鲁某、许某考虑适当减少违约金索赔数额。经与当事人多次沟通，最终双方各退一步，达成调解协议。 四是开展示范调解，化解批量潜在诉讼。以该纠纷调解方案作为示范，为其他面临相同情况的一百余名买房人通过调解、和解方式解决纠纷提供指引，促成化解批量潜在诉讼。

本案系因商品房买卖合同签署生效后未及时办理房屋所有权证引发的纠纷。开发公司与房屋买受人签订房屋买卖合同后，因种种客观原因，未及时履行合同约定义务导致违约的情况时有发生。该类纠纷往往涉及人数众多，且关系百姓安居乐业，处理不好，易激化矛盾。对于此类纠纷，促成双方当事人调解解决，不仅有利于最大限度减少当事人损失，对于稳定商品房买卖市场也具有积极意义。本案纠纷化解的难点在于违约金赔偿数额的确定。调解员通过向双方当事人分析利弊，在保证公平的前提下促推形成双方都能认可的调解方案，高效化解纠纷，节约当事人解纷成本。同时，通过示范调解，为潜在一百多件同类纠纷的妥善化解提供指引，从源头预防形成批量诉讼，做到调解一案、化解一片。

双方达成调解协议：鲁某、许某将违约金请求由25499元减少到5386.62元，开发公司则在调解协议约定时间内及时履行了给付义务。

《中华人民共和国民法典》第577条、第585条