120户业主与某房地产公司商品房买卖合同纠纷调解案

某小区120户业主与某房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。业主依约支付了全部购房款，某房地产公司根据约定应当在2019年6月30日前将案涉房屋交付业主。但由于未完成竣工验收，房地产公司实际于2019年12月6日完成房屋交付。120户业主申请仲裁后，仲裁机构裁决某房地产公司应向业主支付逾期交付违约金。由于某房地产公司未按期支付违约金，部分业主向法院申请强制执行。同时，某房地产公司也以仲裁程序违法申请撤销该批仲裁裁决。

法院收到起诉材料后，发现某房地产公司已被多家法院轮侯查封，无可执行财产，如果本系列案件直接进入执行程序，会让房地产公司经营更加困难，业主胜诉权益亦将难以实现。为此，在征得当事人同意后，法官指导特邀调解员组成调解团队，推动执行前和解工作： 一是坚持“以点带面”。通过信息筛查了解到，上述案件是因业主购买的商品房延迟交付引发的违约金纠纷，小区还有100余户业主也准备申请执行。此外，法院通过网络查控及线下与住建委了解涉案小区建设、项目保证金等情况后，发现某房地产公司在其他法院尚有十余件被执行案件，该公司目前经营困难，无符合执行条件的财产。为实质化解纠纷，法院确定“重点调解几个，积极带动一批”的调解思路，研究制定了“以物业费抵顶违约金”的调解方案。 二是坚持“法理融合”。调解过程中，调解团队一方面多次释法说理，向某房地产公司普及法律知识、阐明利害关系、敦促其尽快履行给付义务，某房地产公司从不配合逐渐转变思想，明白了执行前和解有利于帮助公司渡过难关。另一方面，调解团队逐户与小区业主沟通，晓之以理、动之以情，向业主阐明某房地产公司的经营困境，引导业主选择更有利于权益保障的纠纷化解方式。最终，双方对“以物业费抵顶违约金”的调解方案达成共识。 三是坚持“多方联动”。调解过程中，调解团队邀请街道、社区相关工作人员共同开展化解工作。通过“面对面”主动引导，向某房地产公司、业主认真分析其事实行为与法律后果之间的关系，坚持留有余地、张弛适度、细致耐心地做好调解工作，从一户调解成功为突破口，乘胜追击，而后约谈三户、五户、几十户直至上百户，历时三个多月，最终成功在执行前实质化解120户业主与某房地产公司之间的纠纷。

随着商品房交易市场日益繁荣，因商品房延迟交付产生的纠纷也逐渐增多。该类纠纷一般具有涉及业主众多、矛盾冲突较为激烈、示范效应明显等特点，如不能妥善化解，易激化矛盾。本案中，仲裁机构对某房地产公司支付逾期违约金已经作出仲裁裁决，部分业主向法院申请执行该仲裁裁决，法院对此类纠纷先行核查关联案件情况，在发现该公司已无可执行财产的情况下，及时调整化解策略，提出替代性解决方案，同时邀请特邀调解员及街道、社区等解纷力量，充分发挥各自优势，共同推动执行前和解，达到“调解一个案件、推动解决一类问题”的效果，不仅最大限度保障业主胜诉权益，也减轻房地产公司诉累，实现双赢共赢的效果。

120户业主与某房地产公司达成和解，并全部当场履行。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条、第585条