35户商铺业主与某物业公司房屋租赁合同纠纷调解案
示范调解机制化解商圈租赁纠纷
案 例
基本案情
2022年，某物业公司整体租赁了某商业中心300多户门面并进行整合分租。后因该商业中心生意下滑，租户纷纷退场退租，很多门面处于空置状态，故物业公司向业主提出减免租金的请求，其中200多户业主同意减免租金，但100多户业主与某物业公司未达成一致意见，其中35户业主诉至法院，请求解除与某物业公司的租赁合同，由物业公司支付租金及逾期付款利息。
处理方式方法
法院收到起诉材料后，认为该批纠纷涉及人数众多，如处理不好，易激化矛盾，导致整个商业区经营瘫痪，为此，法院在征得当事人同意后，开展以下调解工作： 一是开展现场勘查。指导法官邀请人民调解员共同参与调解，并邀请双方当事人一起到现场了解情况。经调查，商业中心的租赁物共四层，一楼处于正常经营状态，二楼、三楼有很多门面处于空置状态。某物业公司解释，因经营不善大量租户申请退租，虽物业公司通过减租方式留下部分租户，但还是出现面门大面积空置的情况。35户业主对物业公司面临的困难表示理解同情，但认为双方签订的合同中对租金有明确约定，某物业公司不能因经济形势不好将经营风险转嫁给业主。 二是耐心沟通劝导。通过“背对背”“面对面”调解，双方当事人表达了各自的难处和苦衷。指导法官趁热打铁，从共赢角度，引导某物业公司看到经济回暖带来的信心，劝导依约履行合同；同时引导业主与物业公司共渡难关，指出只有物业公司稳健发展，才能使业主实际利益得到长久保障。 三是发挥示范调解引领作用。在前期沟通基础上，部分业主愿意在租金上作出一定让步，并同意马上签订调解协议，某物业公司主动按照调解协议履行支付租金义务，形成“示范调解”。其他业主也纷纷表示愿意调解，指导法官以“首案”调解为示范，分别向其他业主释法说理，通过积极沟通，其他20多户业主也表示愿意通过调解方式解决，最终，全部业主与某物业公司达成调解协议。
裁判要旨
本案系中心商业区商铺集体委托管理引起的租赁合同纠纷，所有权人将各自商铺统一租赁给物业公司使用、经营，物业公司按期支付租金并转租他人使用。在商业区的店铺多数采取此类委托管理模式，一旦产生纠纷，往往会涉及大量商铺，处理不当，易激化矛盾。本案的典型意义在于，对于商业区店铺大面积拖欠租金问题，指导法官会同人民调解员通过示范调解，为其他业主通过调解方式化解纠纷提供指引，并为后续拟起诉的近100户业主提供参考，防止已签订减免租金协议的200多户业主再次提起诉讼，一次性化解潜在的众多商铺拖欠租金纠纷，既有利于保障业主合法权益，又最大限度减轻物业公司解纷成本，同时避免了物业公司因诉讼周期长陷入经营困难，进而导致商业区商铺大面积闲置问题，维护了当地经济秩序稳定，实现“化解一案，治理一片”的效果。
处理结果
35户商铺业主与某物业公司均签订调解协议，并全部履行完毕。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第721条 《最高人民法院办公厅、住房城乡建设部办公厅关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制的通知》（法办〔2023〕358号） 《湖南省高级人民法院、湖南省住房和城乡建设厅关于推进住建领域纠纷诉调对接工作的意见》（湘高法〔2023〕44号）
案例来源
人民法院案例库入库案例（D2025-161-1-111-171）。原文收录自人民法院案例库，裁判文书原文具有法律效力，本页仅作学习检索之用，引用请以官方发布文本为准。