58户业主与某置业公司商品房买卖合同纠纷调解案

2019年7月至2020年5月期间，孙某等58户业主与某置业公司分别签订商品房买卖合同（预售）合同，购置某小区商品房，合同约定交房日期为2021年3月31日。受多重因素影响，某置业公司未能如期交房。经与业主协商，达成赔偿协议，约定置业公司分三期支付逾期交房违约金。然而，因置业公司资金周转困难，未能按照协议约定时间付款，引发58位业主强烈不满，集体向法院提起诉讼，要求置业公司支付拖欠的逾期交房违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主人数较多，经征得当事人同意，指导法官会同特邀调解员组成调解小组，开展先行调解工作。调解小组第一时间对纠纷展开分析研判。某置业公司已经和业主就逾期交房违约金达成赔偿协议，案件事实清楚、责任认定十分明确。但目前置业公司因资金问题暂时支付困难，即便法院作出判决，考虑置业公司的资金现状，也难以如期履行赔付义务，不仅难以保证业主权益得以实现，还会让公司经营雪上加霜、陷入困境。 综合权衡各方因素后，调解小组将摸清置业公司实际资金和资产状况作为首要任务。经向置业公司负责人了解到，该置业公司注重社会责任与企业形象，拖欠违约金主要是因涉诉导致账户被冻结，当下正积极协调总部，希望可以调解解决。针对上述情况，调解小组提出了分类调解方案：置业公司拥有可供处置的地下车位资源，且项目位于市中心，车位资源相对稀缺，建议其对于有车位需求的业主，采取车位抵扣违约金的赔付方式；对于没有车位需求或坚持要求支付违约金的业主，则积极向总部汇报资金缺口难题，全力争取总部的资金支持和资源调配，尽快确定付款时间。这一方案既考虑了置业公司的实际困难，又能满足业主的不同需求，很快被某置业公司采纳。经过置业公司多次协商，最终敲定付款时间。对于选择车位抵扣的业主，也明确了具体操作流程。 调解方案确定后，调解小组逐一与业主展开沟通。部分业主因置业公司之前未按协议履行赔付义务，对新调解方案持怀疑态度。面对这种情况，调解小组认真倾听业主诉求，细心安抚业主情绪，深入剖析当下房地产行业面临的现实困难，引导业主站在企业角度换位思考，阐明只有双方互相理解、共克时艰，才能实现利益最大化。经反复沟通，部分业主选择以车位抵扣违约金，其余业主接受公司提出的付款时间安排。最终，各方达成一致意见。

本案是商品房买卖合同纠纷，具有业主数量多、时间跨度长、双方矛盾较为激烈等特点。在化解纠纷中，通过“法院+特邀调解员”协同化解机制，着重对纠纷情况进行全面分析，对涉案楼盘的逾期情况展开全面摸排，经验丰富的法官对调解工作进行专业指导，特邀调解员持续对接纠纷化解过程，与双方当事人积极沟通，通过发挥法院的权威性、专业性与特邀调解员的灵活性、亲和力，保证调解工作顺利推进。调解过程中，调解小组准确把握当事人诉求，本着实质化解纠纷的目标，根据某置业公司资金受限但有车位资源可供调配的情况，分类制定调解方案，满足不同业主实际需求，促使批量纠纷妥善化解，不仅有力维护业主合法权益，也维护了置业公司作为国有企业的良好形象，增强国企在市场中的公信力，实现双赢共赢。

经过多轮磋商，10户业主与置业公司签订车位转让协议，双方以车位抵顶违约金的方式达成和解；其余48户业主与置业公司就违约金数额和支付期限达成新的调解协议，并最终获得实际赔付。至此，58户业主逾期交房纠纷得以成功化解。

《中华人民共和国民法典》第577条 《最高人民法院关于人民法院特邀调解的规定》（法释〔2016〕14号）