姚某与沈某排除妨害纠纷调解案

2023年底，姚某夫妇来到南方某小区的家中预备过冬，发现卧室飘窗有漏水现象。姚某夫妇认为是楼上住户沈某家两部空调外机漏水所致，但沈某认为漏水与自己家空调安装位置无关，双方协商未果，姚某夫妇家的漏水问题一直未得到解决。之后连日的阴雨天气致使飘窗漏水更加严重，姚某夫妇只能把碗盆、抹布等放在飘窗上接水，每天夜里还要多次起床倒水、拧抹布，稍不及时处理水就会溢到床上，姚某夫妇俩备受煎熬。通过物业协商、12345投诉以及住建部门、市场监督管理部门、公安派出所等部门工作人员到现场查看情况的方式，均未能解决问题。无奈之下，姚某将沈某诉至法院。

法院收到起诉材料后，考虑双方为邻里，为实质化解纠纷，在征得当事人同意后，委派特邀调解员进行调解。调解员开展了一系列工作： 一是迅速行动，确定争议焦点。调解员了解到两位老人只有冬天才过来居住，房屋漏水问题让其不堪其扰。通过研究案情，调解员归纳本案的争议焦点为：1.卧室飘窗漏水是否与沈某家的空调外机位置有关；2.如果有关，沈某对房屋设施管理不善致飘窗漏水是否构成侵权。 二是联合政府相关部门以及物业公司，确定漏水原因。为了准确查明漏水原因，调解员联系辖区住建部门和小区物业公司工作人员一同上门现场勘查。物业公司工作人员确认漏水原因确系楼上住户沈某空调外机安装打孔不规范所致。 三是以案释法，明确权责。调解员通过解读同类案例以及类案裁判结果，并详细解读相关法律规定的方式向沈某进行释明：房屋所有权人对房屋专有区域的设施负有日常管理和维护义务，若没有尽到管理职责，导致空调外机漏水给楼下住户造成困扰，且未及时进行管理维修进而造成楼下住户财产损失的，应当承担相应的赔偿责任。 四是情理并用，促成和解。住建部门工作人员和物业公司工作人员从邻里和睦、互谅互让的角度对沈某进行劝说。经过深入沟通，沈某意识到了自己的错误以及给楼下住户造成的困扰。最终双方达成和解。

旧房漏水是常见问题，漏水原因往往不易被发现，因此需要定期检查房屋水管、排水管、屋顶、墙壁等部位，及时发现问题并维修，避免不必要的损失。在“候鸟老人”较多的小区，由于只有冬天才会返回居住，往往难以及时发现房屋漏水问题，加之与邻里见面不多，与物业公司联络较少，因漏水等问题引发纠纷较多，处理不当，不仅不利于邻里和谐，也不利于老人“安居”。本案中，调解员依托府院联动机制，联合住建部门和小区物业工作人员共同上门开展调解工作，充分发挥建筑行业主管部门、物业服务单位的专业优势，通过现场勘验确定了漏水原因，再通过分析同类案例和解读法条，促进双方达成一致，使纠纷得以高效、实质化解，不仅保障了“候鸟”老人合法权益，也维护了和谐友好的邻里关系，营造良好的居住环境。

沈某在调解当日主动对两台空调外机进行拆除维修。至此，姚某夫妇二人半年来最大的心病得以圆满解决，该起相邻权纠纷得到成功化解。

《中华人民共和国民法典》 第288条 、第296条 、 第1167条