张某等3名业主与某物业公司业主知情权纠纷调解案

张某等3名业主发现某物业公司在服务期间可能存在挪用专项维修资金、擅自将全体业主共有的建筑出租并占有收益、违规更换15部电梯等情形，故请求某物业公司向业主公开以下资料：一、小区的建筑竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、管网工程竣工图等资料；二、小区共有部分（包括但不限于原锅炉房、东侧建筑等）的使用和收益情况，包括签订的合同、发票、财务收支账目明细及资金往来信息等具体资料；三、小区专项维修资金使用方案、相关公示公告以及该专项维修资金账目涉及的工程项目合同、发票、费用清单、按户分摊费用清单等资料；四、小区物业服务费收支明细、使用方案等具体资料；五、与商业公司（包括但不限于电梯广告、快递柜公司、净水机公司、充电桩公司、某热能开发有限公司等）的经营性活动资料，包括签订的合同、收益账目及资料。因协商未果，张某等3名业主诉至法院。

经双方当事人同意，法院委托具有物业服务领域专业知识的特邀调解员进行先行调解。在法官指导下，调解员开展以下调解工作： 一是梳理案情，明确争议焦点。调解员通过沟通了解到小区200余户业主均要求某物业公司公开相关材料，张某等3名业主系全体业主推选的代表，调解员随即指导该小区先成立业主委员会。经多次与业主委员会、某物业公司面对面沟通，梳理双方争议问题，确定本案争议焦点为：一是业主共有部分和专有部分的界定；二是业主如何行使知情权；三是业主行使知情权的限制。 二是法官指导，商定调解策略。明确争议焦点后，调解员向指导法官寻求专业案例指导，促推纠纷有效化解。在法官指导下，调解员根据法律规定、类似裁判案例及证据材料进行分析，认为某物业公司履行公示义务不及时，未能全面、准确地告知业主相关信息，服务意识薄弱。随后，调解员与指导法官共同商讨调解策略，积极引导双方协商解决。 三是释法明理，达成调解协议。针对争议焦点，某物业公司提出东侧建筑不属于业主共有部分，业主无权要求物业公司公布该部分的使用与收益情况；此外，建筑竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，管网工程竣工图等资料与业主的合法利益无直接关联，且非法定或约定需向业主披露的内容。针对双方之间的分歧，调解员指导双方当事人围绕提供的证据表达诉求，并根据法律规定向张某等3名业主详细解释了共有部分、专有部分的界定及业主知情权的范围。张某等3名业主在看到某物业公司持有的东侧建筑产权证书后，主动放弃该部分相关资料的公开请求。经过多轮协商，双方就资料公开的范围和方式达成一致意见。

本案为业主知情权纠纷，通常涉及众多业主利益，若处理不当，易激化矛盾，影响社区生活稳定。本案充分发挥法院指导调解职能，邀请具有物业专业知识的特邀调解员参与调解，调解员运用专业调解技巧，发挥熟悉物业知识的优势，快速明确争议焦点，推动双方充分沟通，并结合法律规定与证据材料进行释法说理，促推双方当事人达成调解协议并当场履行，不仅做到案结事了，也促推物业公司进一步规范行为，建立与业主良性互动关系，有力维护了社区和谐稳定。法院则针对指导调解过程中发现的物业公司存在的普遍性问题，向住建部门提出建议，并与住建部门建立物业纠纷联动化解机制，从源头预防此类纠纷再次发生，实现“化解一案、治理一片”效果，促推物业行业健康、有序发展。

双方当事人达成调解协议：某物业公司同意张某等3名业主复制除东侧建筑外共有部分的使用和收益情况、专项维修基金使用方案、3年内物业服务费的收支情况及与商业公司的经营性活动资料，张某等3名业主不再要求物业公司公开东侧建筑使用与收益。调解结束后，法院向住建部门提出建议，建议对物业公司加强监管，监督物业公司完善管理机制、切实履行公示义务、强化服务意识、畅通沟通渠道、妥善处理问题。之后，住建部门与法院建立联动机制，推动物业服务纠纷源头化解。

《中华人民共和国民法典》第281条、第943条 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条 《最高人民法院办公厅、住房城乡建设部办公厅关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制的通知》