某物业公司与刘某物业服务合同纠纷调解案

刘某是居住在某小区的业主，某物业公司向刘某提供物业服务。物业公司称，自2021年1月至2023年12月，刘某拖欠物业公司物业管理费、电梯费、二次加压费以及违约金，共计12000余元，物业公司通过多种方式催缴，但都未果。2024年3月，物业公司将刘某诉至法院。

法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，委托特邀调解员进行先行调解。调解员开展以下工作：

一是深入了解情况，找准问题症结。调解员查阅案件材料后，与刘某取得联系，并约物业公司以及刘某及妻子韦某进行“面对面”调解。业主表示其不愿交纳物业费的原因有二：一是房产证迟迟未办理；二是自己家窗外的快递柜产生的噪音影响家人正常休息，向物业公司多次反映，但无任何反馈。物业公司表示，关于房产证问题，需要开发商办理，物业公司只能催促其尽快处理；关于快递柜噪声，并不存在影响居民休息的情况。经调解员对双方的诉求点一一分析劝解，业主表示知晓房产证办理事项，但认为快递柜噪声真实存在，必须解决后才交纳物业费，双方对此僵持不下。

二是实地走访调查，明确解决路径。为查明真实情况，调解员决定去该小区进行实地走访，查看快递柜噪声真实情况。调解员特意选取晚上的时间去小区实地走访，发现快递柜就在刘某家房屋窗外不远处，居民操作和开关快递柜门的声音确实会产生噪声。第二天，调解员再次前往该小区，找到了物业公司工作人员讲明此事，一同在快递柜旁边观察了几位业主拿取快递过程后，物业公司也承认确有噪音，表示将积极协调看能否尽快把快递柜移到别处。

三是敦促实质解决问题，促成和解。调解员跟进联系案件进展时，得知快递柜并未被移除。调解员再次到该小区向物业公司了解情况，物业公司表示移快递柜一方面缺少费用，另一方面需要重新选址。调解员建议先报告物业公司主管人员以及快递公司，共同协调解决经费问题；之后，与物业公司工作人员一起去小区查看，给快递柜找到一处合适新址。一周后，快递柜被移到新址，刘某也向物业公司全额交纳了物业费。

物业公司与业主之间的矛盾往往涉及公共设施维护、费用分摊、服务质量等问题，若不找准问题症结，无法实质化解纠纷。对此类纠纷的调解，应当深入实地走访察看，通过“面对面”倾听业主诉求，现场核实状况，与物业公司工作人员共同排查管理盲区，才能精准定位矛盾根源。本案中，特邀调解员通过“面对面”沟通了解到物业公司与业主之间的争议点，发现业主不交纳物业费是对物业公司提供的服务存在不满，又通过实地走访调查的方式找到业主“心结”所在，进而畅通双方沟通渠道，并在共同勘查后提出可行的处理方案，同时跟进处理进度，最终促使业主反映的问题从根本上得以解决，业主解开“心结”，主动交纳物业费，不仅实现案结事了，也促推物业公司进一步优化服务，维护和谐社区环境。

双方达成和解，物业公司将快递柜挪到新的位置，刘某主动向物业公司全额交纳了物业费。

《中华人民共和国民法典》第937条、第942条、第944条