潘某等90余户业主与某物业公司物业服务合同纠纷调解案

2024年6月，某小区的物业公司在撤场时未退还业主预交的物业费。新入驻的物业公司向业主收取物业费时，140余户业主因原物业公司未退费而拒绝向新物业公司缴费。潘某等90余户业主遂诉至法院，要求原物业公司退还预交的物业费合计11万余元。

法院收到起诉材料后，经初步了解，发现还有40余户业主拟提起诉讼，同时新物业公司亦打算针对欠费业主提起诉讼。考虑到涉及业主众多，矛盾复杂，且存在大量潜在纠纷，为妥善化解，法院委托人民调解进行先行调解，并邀请住建部门、街道办等组成调解小组，开展以下工作： 一是走访调查，找准问题症结。调解员及指导法官深入调查发现，原物业公司系在合同到期后主动撤场，撤场前已函告街道办、开发商和小区业主。同时，原物业公司已向预存物业费的业主出具了退款单，但因资金困难导致到期后未能按约退款。预存业主未收到退款又无法与原物业公司联系，故提起诉讼，并拒绝向新物业公司缴纳物业费。 二是制定方案，消除对立情绪。调解小组针对双方当事人的诉求，提出“催退费”与“缓收费”两手抓的过渡方案。在积极联系原物业公司退费的同时，与新物业公司沟通暂缓收费，以减轻业主的缴费压力。通过耐心细致的沟通协调，新物业公司同意该方案，并承诺欠费期间将履行好物业管理职责，有效缓解新物业公司与业主之间的关系，为后续调解工作奠定基础。 三是多方发力，促成纠纷化解。调解员及指导法官多次与原物业公司的总公司及地区分公司联系，敦促其安排专人处理退费事宜。住建部门从物业服务企业信用评价机制出发，街道办从维护社区和谐关系出发，督促原物业公司出面解决。新物业公司亦通过开发商和物业交接人员等渠道，积极协助联系推动退费。在各方共同努力下，最终促成原物业公司与业主就退费问题达成一致。之后，原物业公司主动与其他40余户业主对接联系，并退还了预存物业费，40余户业主与原物业公司的潜在纠纷从源头上得到实质化解。

本案系物业公司更替后，原物业公司未将预存物业费及时退还业主引发的物业纠纷，关系众多业主切身利益，且存在大量潜在纠纷，若不能妥善化解，会引发系列衍生纠纷，不利于小区和谐稳定。本案中，法院主动联合相关职能部门，构建“法院+住建+街道+人民调解”多元解纷机制，合力化解纠纷。住建部门、街道办分别依托行业监管和属地管理职能强化责任落实，人民调解以情理交融平衡双方当事人诉求，法院加强释法明理，发挥指导调解职能，各方在法律框架内兼顾物业公司履约能力与广大业主现实需求，通过透明沟通、柔性协商和信用约束多措并举，促使批量纠纷成功化解，不仅有力保障业主合法权益，也从源头预防批量纠纷成讼，还促推新物业公司与业主建立良好物业服务关系，实现“调解一案，化解一片”的良好效果，助力社区和谐稳定。

原物业公司与潘某等90余户业主达成调解协议，并在签订调解协议当日退还业主预存的物业费11万余元，业主收到退费后及时向新物业公司缴纳了物业费。

《中华人民共和国民法典》第566条、第937条、第944条