购房人与某地产公司商品房预售合同纠纷调解案

某地产公司为房地产开发商，购房人购置了该地产公司所开发建设的商品房并签订商品房预售合同，约定交房日期为2022年4月30日。到了交房期限，购房者均未收到交房通知，经询问得知，房屋将延期交付。2023年3月30日，该地产公司向购房人送交收房通知，双方就延期交房赔偿违约金及利息等问题协商无果，该小区部分购房人将某地产公司诉至法院。

法院收到起诉材料后，认为涉及购房人众多，事实相差不大，且还有不少正在观望的购房人，如不能妥善化解，易激化矛盾。为此，经征得当事人同意，法院指导调解组织开展先行调解工作。 经与双方当事人电话沟通，该地产公司对违约事实无异议，但就延期的天数有异议，其辩称延期是由于不可抗力因素导致工程进度受阻；而购房人则称某地产公司存在施工管理不善、资金链紧张等自身可预见和可避免的问题，要求按合同约定支付延期交房违约金及利息。 为进一步查明事实，指导法官对购房人提交的购房合同、付款凭证、收房通知等证据材料以及某地产公司提交的政策文件、天气证明等材料进行认真审核，并开展走访调研，指导调解员有针对性地开展释法明理。一方面，向地产公司释明，虽然延期交付有不可抗力因素，但也需证明这些因素与工程延期有直接因果关系；另一方面，告知购房人违约金及利息的计算应遵循实际，如诉请的违约金过高，不一定能够支持。 鉴于不同购房人诉求不同，调解员在法官指导下制定个性化调解方案。经过多轮调解与释法说理，双方就延期天数、违约金、利息的金额均达成一致意见。同时，其他购房者也同意参照调解方案一并签订调解协议。最终，购房人与某地产公司全部签订调解协议。

延期交房产生的纠纷，涉及人数众多，购房人往往很难与开发商就赔偿问题协商达成一致，如果不及时化解，易进一步激化矛盾。法院了解情况后，指导调解员主动走访调研，查阅以往案例，并与开发商取得联系，寻找调解突破口，沟通过程中对开发商提出的延期理由进行分析。在全面了解案件事实后，对购房人不同类型的诉请，合理分类，制定个性化调解方案。此外，鉴于涉及的购房人人数众多，不适合统一进行线下调解，故采取电话、视频等方式与各方沟通，进行释法说理、交换意见，在确定好调解方案后再组织现场调解，“面对面”制定调解协议，不仅精准回应每位购房人诉求，也提高了调解效率，降低了纠纷解决成本，促推其他潜在纠纷一次性得到实质化解，做到案结事了，有力护航百姓“安居梦”。

双方就延期天数、违约金、利息的金额均达成一致意见，同时，其他购房人也以此调解协议为参照，与某地产公司签订调解协议。

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条、第585条、第590条