曾某等人与某公司商品房预售合同纠纷调解案
通过调解方式化解逾期交房引发的批量纠纷
案 例
基本案情
某公司向曾某等人预售商品房，约定于2023年3月25日交楼。因各种原因，案涉楼盘在2023年8月25日才取得验收竣工备案，未能按时交付。为此，曾某等人向某公司主张逾期交房违约金，但某公司因经营市场低迷等因素影响，一时无力筹集资金支付违约金。双方多次协商未果，曾某等51名业主向法院提起诉讼，要求某公司支付逾期交房违约金。
处理方式方法
法院收到起诉材料后，发现该批纠纷逾期交房事实清楚，双方约定逾期交房违约金的计算办法明确，法律关系较为简单，但某公司因经营市场整体低迷，无法筹集资金支付逾期交房违约金，即便判决后强制执行，也难以达到案结事了的效果。此外，逾期交房涉及的并不限于已起诉的业主，仍有大量业主处于观望状态，该批纠纷处理不慎，易激化矛盾。故法院在征得当事人同意后，组织先行调解。调解员先通过“背对背”的方式单独与业主代表、某公司进行多轮沟通，了解到业主的诉求主要是不满某公司逾期交房的行为，要求赔偿损失，而公司因资金困难无法支付违约金，双方无法讲和，调解陷入僵局。在确认双方争议焦点后，调解员认为，成功调解这起纠纷的重点是找到双方平衡点，调解方案既要满足业主诉求，又在公司支付能力范围内。调解员反复研究，提出以公司欠付的违约金抵扣业主停车位租赁费用的调解方案。之后，调解员与某公司从纠纷事实和可能法律后果的角度释明利害关系，同时与业主一起实地考察相关车位，从满足实际需要层面讲明该方案的好处，既为业主争取到实打实的权益，也给某公司提供了可操作性的解决途径。在双方达成初步一致后，调解员迅速组织“面对面”调解，耐心沟通具体细节，最终调解方案获得某公司和业主的同意，促成某公司与业主达成调解协议。
裁判要旨
该系列纠纷是人民法院通过先行调解方式化解因逾期交房引发的集体诉讼的典型案例，取得以下良好效果：一是实质化解纠纷。该批纠纷在调解过程中，调解员灵活制定调解策略，从业主切身利益和开发商实际情况出发，成功寻找到两者平衡点，作出双方均可接受并可实现的调解方案，即以欠付违约金折抵车位租赁费，促成双方达成和解并快速履行，实现实质解纷的效果。二是源头化解潜在纠纷。商品房预售案件往往涉及业主较多，关系民生福祉，处理不慎，易引发群体性事件。该批纠纷的成功化解，为该楼盘大批业主提供有效解纷途径，让大量正在观望的业主参照此方案，通过调解方式高效解决纠纷，实现“解决一批、化解一类”的效果，为今后处理该类纠纷提供了新的思路和做法。
处理结果
双方达成调解协议，某公司用逾期交房违约金抵扣业主的停车位租赁费用，业主可优先选择租赁车位，某公司与业主签订人防车位租赁合同；用违约金抵扣后，剩余款项由业主自行支付给某公司，如某公司不能在约定时间向业主提供车位，则直接向业主支付逾期交房违约金。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第577条、第585条
案例来源
人民法院案例库入库案例（D2024-161-1-091-012）。原文收录自人民法院案例库，裁判文书原文具有法律效力，本页仅作学习检索之用，引用请以官方发布文本为准。