某物业公司与吴某、王某物业服务合同纠纷调解案

某项目是拥有商业、公寓、住宅等多种业态的综合性项目，吴某、王某购买该项目22套公寓后，将公寓出租给案外人用作公寓酒店经营。后受多重因素影响，导致酒店停业，承租人在未交纳物业费的情况下“跑路”。某物业公司向业主吴某、王某催收上述22套公寓的物业费，双方在物业费承担主体、商用水电费、热水费收费标准、物业服务质量等问题上争执不下，某物业公司遂将吴某、王某诉至法院。经了解，该项目公寓部分另涉50余户业主均将房屋出租给不同的酒店公寓，承租人亦存在未交纳物业费“跑路”的情况，潜在纠纷50余件，涉案标的150万余元。

为实质化解该系列诉讼，并为后续潜在纠纷的化解提供示范指引，法院征得当事人同意后，将案件委派专业调解员先行调解。调解员在法官指导下，迅速走访案涉项目公寓，实地摸排纠纷情况及潜在纠纷数量。 经摸排，认为双方争议焦点主要集中在以下方面：一是物业费的承担主体。吴某、王某表示租赁合同已约定物业费等费用由承租人承担，但现已无法提供租赁合同文本，吴某、王某强烈要求追加承租人为当事人，但承租人已“跑路”；二是商用水电费、热水费收费标准。商用水电费、热水费均非“一户一表”，无法确定实际使用量，且交纳主体、方式并未在《前期物业服务合同》中作出约定，但某物业公司态度强硬，不愿减免上述费用；三是服务质量问题。受经济形势影响，酒店公寓入住率并不高，业主实际享受的物业服务与某物业公司承诺的物业服务标准不符。 考虑到案涉项目存在大量房产出租用作酒店公寓经营且承租人大多已“跑路”，后续潜在纠纷体量大的情况，为了达到“调解一案、带动一片”的示范调解效果，调解员在充分听取双方当事人意见后，围绕本案争议焦点开展以下工作： 一是在讲法上下功夫，调解员发挥熟悉物业法律法规的优势，从物业服务合同的效力、租赁合同的约定、物业使用人与业主连带责任的认定、举证责任的分配等方面着手进行调解，使双方在物业服务合同的内容和效力、物业服务的真实性上达成了一致； 二是在讲理上下功夫，采用“背对背”方式调解。一方面告知吴某和王某关于追加承租人诉求举证不能的后果，另一方面，向物业公司出示实地走访案涉项目时拍摄的照片，向其释明物业服务应当质价相符，案涉项目服务质量确实存在不达标情况，同时，调解员秉持“纠纷一次性实质解决”理念，对于在合同中未明确约定、也非“一户一表”的商用水电费、热水费费用，结合物业公司抄表明细与电力公司、自来水公司所统计的总使用量情况进行核对，确认每户的用水用电情况，并对电损费（电力传输和分配过程中，由于设备、线路等原因造成的电能损耗所产生的费用）问题一并进行了处理。 三是在讲情上下功夫，结合吴某、王某近期经济效益较差、公寓酒店“跑路”的现实情况，以情动人，引导双方当事人从感情角度出发降低对立情绪。此外，调解员还当场开展“菜单式”定制普法，对项目其他旁听业主进行普法宣传，并就现场群众关于物业服务“质价相符”、地方物业管理条例相关规定的提问进行详细解答，最终促成双方达成调解。

酒店公寓是近几年房地产市场的新兴业态，运营模式相对简单、服务人群广泛。受多重因素影响，酒店公寓“跑路”现象频发，使得物业纠纷集中爆发。本案是公寓酒店承租人“跑路”引发的物业纠纷，既涉及房屋租赁问题，又涉及物业服务合同履行问题，法律关系较为复杂，潜在纠纷数量较多，若直接判决，不利于纠纷实质化解，还可能引发批量诉讼。通过发挥调解员在专业领域的特长，针对性疏通纠纷堵点，运用“情理法”相结合的方式，消除业主与物业公司之间的对立情绪，并在实地调解过程中兼顾“菜单式”定制普法，对项目其他旁听业主进行普法宣传，真正实现“调解一案，化解一片”的良好效果。本案的成功调解，也为未来该类新兴业态物业纠纷的实质化解提供有益参考。

经调解，双方达成一致意见：1.物业费按核算数额七折收取，若未按期足额支付，则按原价收取物业费；2.商业水电费、电损费、热水费等其他费用按原价收取。本案调解成功后，参与旁听的其他业主也陆续与某物业公司达成和解协议。

《中华人民共和国民法典》第939条、第944条 《物业管理条例》（2018年修订）第41条