某物业公司与宋某物业服务合同纠纷调解案

某物业公司是某小区的物业服务公司，宋某为该小区的业主。自2022年起，宋某开始拖欠物业费、垃圾处理费等费用。某物业公司认为其按照物业服务合同提供了服务，宋某未按照约定支付物业服务费,故诉至法院，要求其给付物业服务费及违约金共计2000余元。

法院收到起诉材料后，认为案件标的额不大，当事人之间有调解可能，在征得当事人同意后，委托驻院特邀调解员进行调解。在法官的指导下，调解员首先对双方进行“背对背”调解,力劝双方换位思考。宋某坚称其无法理解某物业公司收取垃圾处理费的行为，理由有二：其一，物业服务内容应包含垃圾处理，不应另行收费；其二，双方未签订过物业服务合同，某物业公司要求其缴纳物业费没有依据。 对于宋某，调解员耐心进行释法说理，并安抚其情绪。首先，调解员从规范层面解答宋某的疑惑。建设单位依法与物业服务公司订立的前期物业服务合同，同样对业主具有法律约束力。对于垃圾处理费，原物业管理收费项目中，垃圾清扫收集费用为每月3.2元，该费用不包含垃圾清运处理费用，城市生活垃圾处理费收费标准规定常住人口按每户每月10元收取，扣除已包含在原物业管理费用中的3.2元，某物业公司要求以每月6.8元的标准支付垃圾处理费是合理合法的。其次，调解员从情理层面积极安抚宋某，引导其理解某物业公司的工作。整体上看，某物业公司能较好履行物业服务的职责，也能够及时解决业主反映的问题。在调解员耐心劝导下，宋某同意缴纳相关费用，但不同意缴纳滞纳金。 对于某物业公司，调解员向其释明物业公司应履行好约定的义务，听取业主的意见，积极回应业主诉求，不断改进服务水平，为小区提供更好的服务。面对物业服务中遇到的各类问题，可以通过召开会议等方式积极与业主沟通，共同解决问题，也可设置物业信箱，并将意见收取情况及处理结果向业主公开。经过调解员的释法说理，物业公司表示其会持续改进物业服务，增进与业主的沟通交流，共创和谐社区。 最后，调解员组织“面对面”调解，从情、理、法多角度对此案进行分析，疏导双方对立情绪，积极引导双方互谅互让、互相理解。双方最终就物业费缴纳达成一致意见。

本案是一起物业服务合同纠纷。物业纠纷及时高效化解，不仅关乎业主生活品质，也关系小区和谐稳定。本案中，双方当事人对物业服务费的收取和计算存在争议。为有效化解矛盾，调解员采用“背对背”调解方式充分了解案件情况及争议焦点，灵活运用释法说理、情绪安抚等调解方法积极化解双方矛盾，做通双方思想工作。围绕双方争议焦点，调解员仔细梳理相关收费标准，充分了解某物业公司是否履职尽责，耐心做好解释工作，引导双方换位思考。最终，不仅促成该起纠纷妥善化解，还推动物业公司提升物业服务质量，畅通与业主之间的沟通渠道，从源头上避免类似纠纷再次发生。

双方达成调解协议，宋某缴纳了欠缴的物业费、垃圾处理费，某物业公司不再主张滞纳金。之后，某物业公司设置了意见信箱，方便业主表达诉求，并定期在微信群内公开业主意见以及处理结果。

《中华人民共和国民法典》第509条、第579条、第937条、第939条、第944条 《关于调整肥城市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》肥价发〔2017〕30号文件