某物业公司与李某物业服务合同纠纷调解案

李某系某小区业主，因其平时在外居住生活，故将房屋出租，并与租客约定物业费由租客直接交至某物业公司。但李某及租客均未缴纳物业费，物业公司催促后，李某以房屋已出租并非其实际使用为由拒缴物业费，物业公司多次催要未果，诉至法院。

法院收到起诉材料，征得双方当事人同意后，委托当地社区以及熟悉物业纠纷的人民调解员进行先行调解，并指派法官指导调解。调解员在法官指导下制定“三步走”调解方案。 一是搭建“双向沟通平台”，由社区发挥纽带作用，与调解员一起走访李某及租客，收集租赁合同、物业交费凭证等相关证据材料；物业公司同步提交服务记录、催交通知等材料；指导法官根据相关情况梳理争议点为：物业服务质量是否存在瑕疵及物业费缴纳主体。 二是建立“分层调解机制”，由人民调解会同社区工作人员与李某积极沟通、耐心解释。在物业费缴纳主体方面，尽管房屋已出租，但物业服务合同由李某签订，李某作为房屋所有权人，有义务按照合同约定缴纳物业费。如果业主与租户在租赁合同中约定物业费由租户负担，业主可向租户另行要求支付物业费；针对物业服务质量瑕疵问题，法院指导调解员、社区工作人员共同向物业公司进行释明，指出虽然业主需按照合同约定缴纳物业费，但若物业服务在安保、卫生等方面存在较大瑕疵，法院会支持业主关于适当减免物业费的主张。同时强调，物业公司应当提供优质的物业服务，对租户的合理需求也要积极响应。 三是构建“三维保障体系”，法院向李某派发了《小区业主理性维权倡议书》，向物业公司派发了《物业服务企业法治体检表》。其中，在《小区业主理性维权倡议书》中，指出第二项误区就是业主以房屋已经出租或出借为由拒缴物业费。李某收到该倡议书后，认识到房屋所有权人是缴纳物业费的义务主体，即便租赁合同约定由承租方承担物业费，该租赁合同亦只能约束业主与承租方，业主不能以此为由拒缴物业费，因而主动缴纳了物业费；同时，社区提出将成立租赁服务指导中心，定期为业主修订租赁合同条款、提供法律咨询指导；司法行政部门也表示将定期向业主及物业公司普及物业服务与管理相关的法律法规和行业规范，促进业主和物业公司互相了解，理性表达诉求。最终，双方握手言和。

本案系物业公司与业主间产生的物业服务合同纠纷，因业主将房屋出租，并与租客约定由其缴纳物业费，在租客未缴纳的情况下，业主对于由其承担物业费不理解，因而导致其与物业公司之间产生纠纷，虽标的额不大，但往往矛盾较为激烈。本案调解过程中，法院依托与各单位建立的多元解纷机制，携手社区、人民调解共同开展化解工作，充分发挥各自职责，由社区深入了解业主诉求，组织沟通协商，搭建沟通桥梁；人民调解员在法院指导下，明晰双方权利义务，针对业主法律认识不到位的问题，及时开展法律释明，并针对争议焦点制定调解方案，派发倡议书、体检表，帮助业主和物业公司认识到自身存在的问题，不仅高效化解纠纷，还解开业主心结，实现案结事了。同时，社区通过参与调解，及时发现房屋租赁过程中可能产生的物业纠纷，推动成立租赁服务指导中心，进一步加强社区普法宣传工作，从源头避免此类纠纷再次发生，实现“调解一案、治理一片”的效果，有力维护了社区和谐关系。

双方达成和解，李某主动缴纳了物业费。

《中华人民共和国民法典》第522条、第937条、第942条、第944条