某物业公司与100多户居民物业服务合同纠纷调解案

2022年8月，某物业公司将某国营老厂职工宿舍的100多户居民诉至法院，要求该小区居民支付拖欠3年的物业费。

法院收到起诉材料后，经仔细分析研判，认为本案涉及业主多、持续时间长、双方矛盾深，如不能从源头化解纠纷，后期还会引发其他衍生纠纷和大量执行案件。为妥善化解纠纷，经双方当事人同意，法院将案件委派给区人大代表兼任特邀调解员开展调解工作。经调解员确认，双方争议焦点是案涉物业公司服务水平问题是否属于不支付物业费的正当情形。为弄清纠纷产生根源，调解员深入涉案小区，通过实地走访了解到“物业服务水平低、业主有偿服务意识弱”是这起纠纷的主要症结。随后，法院、人大代表调解员多方联络，组织业主代表和物业公司负责人在人大代表、法院、住建局、街道办共同见证下，“坐下来”“面对面”召开首次纠纷协调会。“被困电梯没人管，坐个电梯提心吊胆，这种情况我们凭什么交物业费！”“三年了，近一半的住户没交费，我们拿什么管？”调解员在听取住户和物业公司意见后，耐心引导双方当事人充分表达诉求、互相交换意见；住建部门从提升物业服务质量的角度对物业公司进行指导；街道办从业委会带头缴纳物业费、发动党员干部缴纳物业费的角度对业委会提出要求；法院从案件处理的法律成本和后果方面进行剖析。经过各部门共同发力、联动调解，双方当事人逐渐平和，调解员顺势提出建议，由物业公司根据业主诉求列出整改清单，业主承诺，按整改完成进度补交相应物业费用。经过人大代表调解员与物业公司反复沟通，公司针对业主反映的问题制定整改方案，在法院组织召开的第二次协调会中，业委会与物业公司负责人共同签署备忘录，对整改事项、业主缴费情形等逐一列明。物业公司进行整改后，人大代表调解员又建议法院第三次召开协调会，进一步听取业主对物业公司整改情况的反馈意见，畅通业主与物业公司沟通渠道。

本案系物业服务合同纠纷。因涉案人数众多，法院和住建部门邀请人大代表参与纠纷调解，充分发挥人大代表熟悉当地情况、善做群众工作的优势。在调解过程中，法院积极跟进开展法律释明，住建部门、街道办发挥各自的作用，形成解纷合力。本案调解不仅注重解决物业公司关于缴纳物业费的诉求，还健全畅通业主和物业公司的交流机制，将多年矛盾通过调解予以化解；同时，促推物业公司进一步提升服务质量，形成物业公司与居民良性互动关系，共同营造安居乐业的和谐社会环境。

物业公司完成项目整改，业主陆续补交物业费，积年矛盾从源头得到根本解决。

《中华人民共和国民法典》第944条