某物业公司与101名业主物业服务合同纠纷调解案

2024年初，因某小区101名业主长期拖欠物业管理费，某物业公司经多次催要未果，遂诉至法院。

法院征得当事人同意后，依托“人民法庭+特邀调解员+司法所+社区”四级矛盾纠纷化解网络，开展调解工作。调解员在调解过程中： 一是深入排查，掌握物业纠纷起因。调解员耐心倾听业主和物业公司的心声，深入了解矛盾根源，理清物业纠纷症结所在。调解员了解到，很多业主不缴纳物业费，是认为物业公司提供物业服务未达到约定或法定标准、未及时维修管理共有物业及附属设施及不认可收取物业费用的标准。于是，调解员加强沟通交流，逐步消除了双方的抵触情绪，为后续调解工作打下基础。 二是着力化解，解开当事双方心结。法庭组织干警及特邀调解员实地勘察后，联合社区、司法所工作人员，组织双方“面对面”调解。调解过程中，双方各执一词、争执不下。调解员根据双方矛盾焦点及时释法说理，表示缴纳物业费是业主应尽的义务，业主不应以拒交物业费的方式来表达对物业公司的不满；物业公司也应当及时回应业主的诉求，提升服务质量，切实提高业主的满意度。最终，双方达成协议，很多业主当场缴纳物业费。之后物业公司也及时改善了服务水平、积极回应业主诉求。 三是释法说理，扫清法律风险盲区。针对业主反映的情况，调解员仔细向物业公司进行核实后，根据相关法律法规及物业服务合同的约定，向双方释法说理，指出在物业公司已提供物业服务的情况下，业主应当缴纳物业费。若物业公司未充分履行合同义务，如出现卫生打扫不及时等服务不到位的问题，业主应当与物业公司积极沟通整改，在整改前业主拒绝交纳物业费并不构成违约。双方达成和解，表示今后将加强沟通交流，积极通过协商方式解决存在的矛盾。

物业纠纷涉及千家万户，关乎辖区和谐稳定，且往往以群体性纠纷形式出现。在此类纠纷中，业主拖欠物业费大多是因为对物业公司的服务和管理不满意，如果一判了之，很难达到案结事了的效果，解决物业纠纷既要解“法结”更要解“心结”。法院依托“人民法庭+特邀调解员+司法所+社区”四级矛盾纠纷化解网络，联合基层调解资源，通过履行指导职责，助推纠纷实质化解，避免矛盾激化。同时，依托物业纠纷特邀调解员专家优势，把握矛盾关键点进行调解。此外，多方合力针对后续可能发生的大量同类纠纷，畅通示范案件与同类案件的意见表达、信息沟通渠道，促使同类纠纷当事人选择调解方式解决纠纷，实现“集中约调、类案同解”。

101户业主就物业费缴纳问题与物业公司达成一致，并补缴了物业费，物业公司撤回起诉。

《中华人民共和国民法典》第285条、第942条、第944条 《物业管理条例》（2018年修订）（中华人民共和国国务院令第698号）第41条